文档介绍：顾村C2丶C3地块项目商业定位报告
顾村C2、C3地块项目商业定位报告
涵盖商业、居住、酒店、办公的多功能综合体形态
购物中心+写字楼+酒店形态
蛋糕插蜡烛式商场+写字楼形态
单体商场形态
商业开发超越阶段
商业开发成熟阶段
商业开发次级阶段
商业开发初级阶段
当我们面对30万㎡的商业地块,容积率3-4,我们会如何定位?
商场满铺?已经落伍!
层数递增?价值递减!
商业开发模式改变过程
打造新商业综合体
脑海中的项目
商业综合体
聚集商业、居住、办公复合型功能,顾村又一个商业巨擘?
荒地、原生态,一片空城,
大面积配套商品房施工工地
也许是下雨天,照相机下的基地都如此单调乏味的色彩
脑海中的项目
如何突破现有商业环境,实现本案最大的商业价值,
对于商场部分如何打造,定位哪些业种业态?
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项目操作方案
项目定位依托轨道交通,周边零售业匮乏,将以大型主力商家为主,结合时尚零售、餐饮娱乐、影院为核心,配以生活服务的大型商业中心。
商业整体按两个地块为基础建造两个大型的商业单体(即业主原设计方案),将整个商业分割成多个大型主力生活类大卖场,一楼分割成以50-100㎡主力面积的商铺,二楼分割成200-400 ㎡主力面积的商铺,同时进行出租与招商。
依托轨道交通及便利的公共交通,持有多个主力生活类大卖场保障了消费客流,个性时尚的零售和餐饮娱乐,吸引年轻消费群体
超大容量的停车库,便捷的停车及人流动线的规划,吸引周边的住宅社区,辐射整个宝山区域,填补该区域商业氛围的不足,利于商业氛围的形成。
顾村C2-3项目商业定位报告
方案优势
引进生活类大卖场,为住宅带来利好
引进时尚零售及特色餐饮娱乐,增加年轻消费群体
商圈辐射范围扩大至10公里,将使该项目成为区域地标商业
统一专业营运使开发商获稳定收益
良好的商场运作能促进住宅销售
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我们所处的板块分析
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区域内住户将达到51>.9万人,如此数量客户可支撑一个大卖场的正常运营。
项目
C-5单元
总用地面积(公顷)
总建筑面积(万平方米)
其中
住宅建筑面积
其
中
配套商品房住宅建筑面积
经济适用房住宅建筑面积
动迁安置房住宅建筑面积
商业、办公建筑面积
人口总量(万人)
人口毛密度(人/公顷)
340
,主要分为配套商品房、经济适用房、动迁户三部分人口。
,人均住宅建筑面积24平方米,;
(已建),为A4、A8街坊,共有户数1689户,;
,按照人均35平方米计算,。
区域内人口分布
顾村C2-3项目商业定位报告
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主要交通情况
轨道交通:(北起宝山罗店、南至浦东国际新博览中心)轨道交通7号线离本项目10米左右;
沿陆翔路走行,并与陆翔路/潘阳湖路、陆翔路/黄海路设有两座车站。
客运交通枢纽:陆翔路/沪联路东北角设置1处公交换乘枢纽、1处非机动车停车场和1处出租车候客站,分别布置公交始末线路5-6条、非机动车停车泊位500个和出租车泊位5个,。
人流
人流
从图中可见,未来交通便利有一定的基础,为本项目8万商业快速的聚集人气起着重要的作用。
顾村C2-3项目商业定位报告
本案
人流
人流
人流
人流
人流
A:陆翔路/潘阳湖路
B:陆翔路/黄海路
C:客运交通枢纽
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宝山商业匮乏
宝山人口概况
宝山的商业匮乏,除了牡丹江路商业已成氛围,但不足以满足整个宝山区域人口的消费。为避免宝山区域人口的消费外流,填补宝山区域的商业不足,建议该项目的定位将是宝山区的地标性商业中心。
宝山概述
顾村C2-3项目商业定位报告
宝山区常住人口密度为4,823人/平方公里,户籍人口密度为2,851人/平方公里,外来流动人口总数584,191人,外来流动人口密度为1,989人/平方公里。
宝山区
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本案
本案位于北至潘广路、东至霞山路、南至黄海路、西至陆翔路之间。
从图中可以看出,一些日常生活配套设置主要分布于菊盛路、沪联路。
周边商业配套
顾村C2-3项目商业定位报告
主要以生活配套为主,且数量较多
版块周边商铺
距离本项目步行10-15分钟
菊盛路
菊泉街、菊盛路商业配套已较成熟,故本项目的定位上将和菊泉街、菊盛路有差异化。
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业态
主要品类
比例(面积比)
餐饮
休闲餐饮、快餐
15%
高端餐饮
西餐厅,大型中餐,品牌餐饮