文档介绍：第二讲房地产市场分析
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房地产市场分析
房地产市场的一般问题
房地产市场分析
房地产市场调查的方法与程序
房地产市场预测的种类与方法
主要内容
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第一节房地产市场的一般问题
房地产市场的特征
房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。
房地产市场的区域性强
房地产商品的固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。
第一节房地产的一般问题
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房地产市场的一般问题
房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。
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房地产市场的一般问题
房地产市场是房地产权益的交易市场
房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。
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房地产市场的一般问题
房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏
当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。
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房地产市场的一般问题
房地产市场的分类
按房地产用途划分
1）居住物业市场
供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。
2）商业物业市场
也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。
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房地产市场的一般问题
3）工业物业市场
为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
4）特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。
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房地产市场的一般问题
5）土地市场
在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析，即居住和商业。
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房地产市场的一般问题
按房地产购买者的目的划分：
1）房地产自用市场
自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。
2）房地产投资市场
投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租、经营或转售，并从中获得投资收益。

房地产投资分析更侧重于第二类市场——投资。
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