文档介绍：本人对房地产开发部分见解和想法
 
本人从事房地产行业多年，对房地产企业本身及开发各个步骤均形成了自己见解，而且就怎样做好开发项目也有自己想法，现将其写出来供大家讨论。
一．    房地产开发企业
房地产开发企业就其本质来说其实是一个投资管理企业，它所需人员并不多，尤其是专业人士，只要精能业务，即使无须太多，但也不能没有。即使全部和开发相关工作全部有对应专业企业为之完成，从策划开始，到销售结束，并进行物业管理，全部可委托对应企业提供优质服务。但仍然需要有自己专业人员进行把关，不然，就不是一家房地产开发企业，而是一个项目投资企业。缺乏了管理二字，就没有措施追求最大投资回报率了，那么就和银行贷款差不多了，当然利息肯定会比银行高一点。
二．    房地产开发项目决议人
房地产开发企业项目开发成功是否，决议人决议至关关键，因为房地产开发实际上是一场商业战役，它包含到产品定位、宣传策划、资金筹措、商业时机、商业秘密等等。而项目标运作成功是否，不仅依靠智勇双全决议者，即战场指挥者；还需要有足够维持企业运转资金，即弹药；没有弹药，仗全部不需要打。也需要有能干且能相互协作多种人才，即能冲锋陷阵战士；还要有创品牌意识，就是仗怎么样打得漂亮，打出社会效益。但关键是资金支持，没有资金，也就难有好实施方案，也就难以聚集优异人才，即使是巧媳妇也难为无米之炊。而好决议人应该是优异资金调度人。
三．      资金和技术控制
即使有了资金，项目也有不一定成功可能性，因为微小技术问题也能够影响开发成功，这是一个从量变到质变过程。譬如质量问题、进度问题、方案选择问题、产品定位问题等等。质量问题小到能够不计，大到能够造成纠纷，引发官司甚至影响开发者信誉和名声。进度能够影响销售最好时机。能干人能够从目前开发到以后使用，考虑方案方方面面，尽可能周全，并大大降低开发成本。没有经验和专业知识人可能只顾眼前，没有主见，考虑不周，而大大增加开发和使用成本。从而也有可能造成项目开发失败。这里所说技术不仅仅建筑技术，而是包含建筑技术在内经济技术，法律技术和策划营销技术。
四．      计划性
房地产开发每个过程，全部需要有计划实施，就象一串珍珠项链，计划就是项链里面一跟绳子。制订出一个切实可行计划，才能够使得企业里各个部门各个人员知道干什么，怎么干，什么时候必需完成什么工作，假如没有按期完成应该在什么时候赶上。没有计划话，各部门各行其事，相互不负责任。该在冬天开工项目偏偏在雨季开挖基础，施工单位苦不堪言，工期上不来开发企业还要额外掏降水方法费；该在九月拿销售许可证偏拖到第二年三月份，售楼处一天接待不了多个人，资金回收不了还要贴上销售人员工资；或开盘了才发觉前期什么宣传也没有做，老百姓对这个项目什么也不了解等等。以上全部是没有计划性带来危害。这个危害后果就是大大增加了开发项目标多种成本尤其是财务成本。
五．     股东和职员
很多房地产企业，尤其是项目企业，全部是由多个股东共同出资组建，这些股东原来不一定是做房地产这一行，对其中规律不一定了解不过又不放心那么多投资就撒手不管了，这么话往往就向企业里安排多个所谓自己人，这么后果是很可怕。每个股东全部这么安排，会造成企业里帮派林立，内耗严重。个人认为，这么企业，应该人员全部在外招聘，实施董事会领导下总经理负责制，每个职员工作行