文档介绍：合富辉煌2008年上半年东莞市楼市总结报告
思想决定出路
新长海中心整合推广策略汇报案
—长沙木马传奇机构—
20113>.10
从本案的宗地属性出发。
本案地块的特殊性在于其“工业用地”的土地性质;
从供地政策、产权形式、土地用途、市场条件、投资准入均受限于一系列的“游戏规则”。
毋庸置疑,本案面对的客户群体将有别于常规市场上的商业写字楼项目,注定了本案的推广策略、上客渠道与商业写字楼存在较大差异。
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从项目利润最大化的角度出发,我们曾做出过这样一个假设:
假如,我们的写字楼去除了“工业用地”这些条条框框的枷锁,凭借我们的地段、政策环境和自身硬件素质的内外部优势,以及新长海广场整个项目的区域影响力和品牌聚合力,作为星沙未来中心第一座具有国际视野的高端写字楼。我们的写字楼完全不愁卖,并完全有理由去实现8000元甚至更高的销售溢价;
事实上,面对突破工业地块价格差这一核心瓶颈,
我们的选择和策略:在形象推广上,脱离一切与工业地产的负面关联;
从推广调性上商业写字楼的形象面市,不仅有利于项目高价的实现,
更是基于项目庞大商业招商销售体量、以及维护于保持其他业态高形
象调性的的通盘考虑。
由于写字楼和商业业态、住宅产品存在整体形象上相互影响的作用。
我们赋予写字楼项目一定高度的形象调性,不仅能够有利于对写字楼
客户制造期望,在一定程度上,也更有利于助推其他业态实现销售促进。
正是从这个大策略、大方向、大目标出发,
我们认为,无论是写字楼还是新长海广场项目都必须面对整个长沙市场,向城市对顶级的写字楼看齐。
Part 1 市场情报概括
-长沙市写字楼分布格局:
长沙写字楼主要分布在:五一路商务区、芙蓉路商务区、韶山路商务区、火车站点片,呈“三线一点”分布。
随城市高速发展,城市中心多极化发展趋势日益明显。城市大型高端综合体,变革长沙写字楼分布格局:
●以北辰三角洲、开福万达广场、保利国际广场、华远·华中心为代表中心滨江黄金线日臻成形,
●以运达、万家城为代表的武广区域性商务中心区;
●以标志HOPSCA、德思勤城市广场为代表的南城区域性商务中心区;
●新长海广场等综合体组成的星沙区商务中心;
-长沙市写字楼市场供需:
● 2010年前,长沙市写字楼年均供应量9万平米/年。
● 2008-2010年长沙市优质写字楼平均空置率为10-25%之间,与其他二线城市持平;
●受国际金融危机影响,% 高峰,其中中天
广场采取整层销售策略,拖缓了销售进度,导致空置率飙高;
● 2009年优质写字楼楼宇和产权统一物业入驻率稳定,持续在90%以上,表现回升;
56万㎡的商业总体量,900米长的商业步行街;
湖南“长安大街”长沙千万级大都市梦想;
“LV式”都市综合体;
长沙最大购物中心;
公寓部分推出
104万平米/不详
德思勤城市广场
228米5A甲级写字楼,168米商务公寓和10万㎡国际零售中心。
6重环保科技
4米层高、20台原装进口电梯、6米/秒的速度
从来商业旺地,从此领袖商圈;
湖南曼哈顿??长沙华尔街
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60万平米/不详
泊富广场
正在申请LEED 认证
都市游憩商业区(RBD),中南六省商务地标
……
300亿世界级 CLD央区;
300亿,动了长沙的心
长沙最高235m写字楼
当前主推住宅产品,观天下2期
537万平米/6万平米
北辰三角洲
任志强潘石屹登临长沙暨全球揭幕仪式;
全球首批、中国首个LEED-ND 绿色认证城区
268米滨江第一高楼
”
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预计明年上半年开盘,主推200-300平米三至四房
81万平米/不详
华远·华中心
豪门专属门厅—顶级精装会所式双大堂;
长沙首个星空停机坪;
长沙首创业主专属地下车库;
JW万豪酒店;
一个城市的精神领袖;
现推住宅部分
81万平米/不详
保利国际广场
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一个万达广场,一个城市中心
世界级企业总部聚集地;
影响世界的77席
国际8G写字楼,均价15000元/㎡,总价2600万以上,)
110万平米/不详
万达广场
优势特征
广告诉求
市场动态
总体/写字楼规模
-2011年长沙市主要高端写字楼概况
在市场需求上,当住宅对投资者大门因为调控而被关闭的时候,另一扇窗正在开启——2011年上半年,长沙商业地产正初展风荣,写字楼租金持续攀升,多个城市新中心规划待建写字楼。
8月20日,万达中心销售火爆;,77层的体量整层起售以16000的均价,最低2600万的总价在开盘当天售罄;
8月底,泊富国际广场咨询整层购买客户增加