文档介绍：合富辉煌_顺德龙江东华路项目发展策划报告
顺德龙江东华路项目发展策划报告
出品:合富辉煌房地产(佛山)
2009年6月6日
革
新
派
变
面对一个弱小有限的市场;
面对一个缺乏活力、封闭的市场;
面对一群已经麻木的购房者……
出路在哪?
“我们将改变这个国家,改变世界。”____奥巴马
让有限变成无限;
让一个封闭的缺乏活力变成开放充满生机;
让麻木变成焕发青春……
(competitor,竞争者)
(customer,客户)
(core,核心)
项目理解及工作目标
(high, 高度)
发展中的龙江
(aim,工作目标)
竞争中的龙江地产
客户价值体系建立
(new,新产品)
(growing,发展中的)
有高度的开发策略
(encourage,激发)
提出富有激情的营销策略
新派产品建议
核心定位
aim
第1部分:地块理解及工作目标
A
NGE
CH
地块理解:四喜四忧
一喜:龙江地王(优越的区位)
二喜:龙江第一大盘
总占地面积(平方米) 946841>.52
总建筑面积(平方米)
三喜:有良好的市场基础
誉称“顺德最富甲的镇街”
龙江素有“四方商贾云集之地”“桑基鱼塘”美名,为“中国家具制造重镇”“中国家具材料之都”“中国塑料建材产业之都”
每年有稳定的消化量
龙江房地产市场需求市场稳定,在08年市场下行周期,住宅月均成交约50套,而市场稳定期月均成交约80套(年成交约1000套左右)
四喜:未来有发展潜力
乐龙路(顺德快速路西段)接驳岭南大道及佛山一环南段,岭南大道规划为佛山城市中轴线,未来将取代325国道成为禅城进入龙江的迎宾大道。
一忧:市场风险
开发周期长
政策风险——
宏观调控政策,土地供应政策,商品房管理政策,乃至建筑材料、工程管理相关规定的变更,都会直接影响项目的资金、销售和成本。
财务风险——滚动开发。
市场变化——
单一的市场定位和产品很难在开发的全过程始终符合市场的需求。
区域发展的风险——
政府在城市发展和市政配套设施投入的倾向上完全可能发生变更或者需要时间,是否同步与项目开发节奏存在变数。
市场风险
对于一个人口只有20万的街镇,货量在3000户以上的33万平方米大盘,无论是开发周期或市场消化速度,在5-6年间开发,在这段时间内,开发商都必须面对一系列的风险。
城市竞争
禅城、桂城是大佛山的核心片区,广佛同城的首批受益区域,势必会对本案产生一定的客户分流和竞争压力。
随着顺德快速路建设进程的加快,将来快速路沿线以及佛奥康桥水岸、威斯登堡等都会有新的项目不断涌现。
地缘竞争
顺德房地产发展快,项目分布较为广泛,乐从、良桂片区会有货量源源不断地推向市场。
竞争格局
区域竞争
二忧:一个封闭的市场,未来竞争压力大
三忧:容积率过高,规划指标压力大
85米
建筑控高
11-25层
层数限制
容积率
总建筑面积(平方米)
总占地面积(平方米)
四忧:污染源(联塑及煤气站)
总而言之,项目的优势和不足都很明显,问题的关键在于如何发挥优势,规避劣势,弥补我们的不足!核心问题如下:
核心1:变化莫测的市场将来何去何从,未来的供求趋势如何?
核心2:如何建立和威斯登堡佛奥的竞争优势?
核心3:客户在哪里?怎样的龙江人可能是我们的客户?
核心4:什么样的楼盘形象客户最喜欢?如何树立?
核心5:怎样的营销模式能一剑封喉?
核心6:产品怎样让龙江人眼前一亮?户型可以怎样创新?
核心7:项目价格的预期如何?
growing
第2部分:发展中的龙江
E
CHAN
G
广佛共构“双核都市圈”,大佛山地位确立
2002年初起,广东省、广佛两地政府之间、学术界等各方面在构建“广佛都市圈”已达成初步共识。
佛山与广州实现全面对接,实现资源共享和整合,
区域整体竞争力增强,奠定大珠三角核心地位。
珠三角向广东西翼和西江流域辐射和拓展的重要枢纽
大佛山城市定位
建设制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市
区域发展战略:
整体协调、错位发展
佛山
广州
港深都市区
广佛都市圈
珠澳城市群
大佛山的发展策略:
立足于珠江三角洲整体协调,统筹区域发展,积极融入“港深—广佛—珠澳”的整体区域架构,在广佛区域协作中担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键性角色
大佛山战略占位:
龙江九江组团位处佛山南部片区
佛山5+2组团规划
本案所在区域
“5+2”城市发展公式:
2 = 建成2个100万人口以上的城区
中心组团、大良-容桂-伦教