文档介绍：国有房地产开发项目法律风险防范实务
国有房地产开发项目法律风险防范实务
2010年 08 月
宋玲玲律师
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第一部分国有房地产开发项目区别于一般民营房地产开发项目的特点
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第二部分国有房地产开发项目特点及
企业所面临的风险类型概述
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政策等不
确定因素多
一次性
不可重复
环节多
周期长
房地产项目
特点
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房地产企业
面临的风险
B
E
C
D
A
决策风险
市场风险
政策风险
法律风险
技术风险
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第三部分国有房地产开发项目过程面临的法律
风险点及防范建议
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土地使用权获取阶段常见法律纠纷类型
土地提供方的土地使用权存在重大瑕疵和权利负担
房地产项目公司或有负债的法律风险
房地产项目公司出资不到位、虚假出资的风险
税收风险
收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险
被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险(如:土地出让金、土地闲置费、市政配套费等)
合作开发合同或股份转让合同被认定为无效或名不副实合同的法律风险
现行规划与被收购房地产项目原规划指标产生差异带来的潜在风险
土地使用权获取阶段
之法律风险防范对策
房地产建造阶段的法律风险之项目施工方面的法律风险
由于违反法律禁止性规定导致合同无效的法律风险;
黑白合同产生的法律风险;
签订和履行合同过程中忽视不作为默示条款带来的法律风险;
履约过程中,施工方解除或终止合同导致的法律风险;
因工程质量问题产生的纠纷;
法条链接
房地产建造阶段
之法律风险防范对策
商品房销售广告、楼书等宣传资料的用语及表述不当产生的纠纷
因现场销售人员、客户服务人员虚假承诺或口头宣传不当产生的纠纷
为购房者房屋按揭而承担阶段性保证责任的法律风险
因不规范解除购房合同而产生的纠纷
因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险
因房屋质量问题产生的法律风险
法条链接
房屋销售阶段的常见法律风险
房屋销售阶段的风险管理应实现的三大目标:规范有序、工作有预见性、避免群体性纠纷产生
所有对外宣传和使用的宣传资料以及合同范本、补充协议等应经专业律师审查把关
对一线销售人员进行必要的法律培训
交房工作有序组织,最好安排预验房程序
房屋销售阶段常见法律风险防范对策
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第三部分国有房地产开发项目风险防范对策建议
全过程项目运营模式设计
全过程法律风险防范理念
总结:
房地产项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是律师参与、公司团队配合的综合管理结果。
相关法条链接
《招投标法》
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标:
(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
《四川省工程建设项目招标投标管理若干规定》
第十二条使用国有资金投资项目的范围包括:
(一)使用各级财政预算资金的项目;
(二)使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目;
(三)使用国有企业事业单位自有资金,并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目;
(四)各级政府用于工程建设项目的其他资金。
相关法条链接
《四川省工程建设项目招标投标管理若干规定》
第十条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括:
(一)供水、供电、供气、供热、燃气、园林、绿化、路灯照明等市政工程项目;
(二)科技、教育、文化等项目;
(三)体育、旅游等项目;
(四)卫生、社会福利等项目;
(五)工业建筑、办公建筑、公共建筑、商品住宅(包括经济适用住房);
(六)其他公用事业项目。
相关法条链接
《四川省工程建设项目招标投标管理若干规定》
第十五条本规定第八条至第十四条规定范围内的各类工程建设项目,包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,达到下列标准之一的,必须进行招标:
(一)施工单项合同估算价在200万元人民币以上的;
(二)重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算价在100万元人民币以上的;
(三)勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的;
(四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准,但项目总投资额在3