文档介绍：广厦集团30万方科教苑项目2009年8月营销策划报告
广厦集团金厦地产
科教苑营销策划方案
海艺地产顾问有限公司
20093>.
海艺地产策划——杨斌:**********
第一篇市场篇
寻找机会
海艺地产策划——杨斌:**********
客户来源分析
价格走势分析
庆阳市场概况
开发走向分析
市场分析结论
庆阳市房地产场分析
中国房地产市场分析
海艺地产策划——杨斌:**********
楼市是否健康,一是看房价涨幅与家庭收入是否匹配,另一个要看楼市库存,
“过去2年来,一线城市房地产价格是泡沫高涨。所以,现在的市场调整是应该的,调整还没有到位”。
不过,中国目前城市化的比例还非常低,与发达国家的城市化率70%—80%还相差甚远,中国在未来的30年,即使每年增长1%,城市化率才达到72%,对于房地产的需求是非常旺盛的。我们应该看到房地产这个行业在刺激国民经济和刺激消费当中是扮演了非常重要的角色。”
——中国房地产市场的前景非常广阔——
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理性认识2009全国房价快速升温的原因
在宽松经济政策和4万亿救市刺激资金等引导下,今年1—5月,,而这一数字已超过年初预计的全年新增信贷总额。事实上今年前半年的新增贷款总额,已超过新中国建立以来任何一年的全年总额,这固然是应对全球性金融危机,抗击经济衰退的需要,但如此巨大且集中的投放量,不能不让人担心。
最大的担心,是如此巨量资金中的相当部分,并非投向急需资金周转的实体经济,以维持外贸出口并刺激内需,促进经济良性循环,而是投向楼市、股市等虚拟经济领域。这种担心并非杞人忧天。据国家审计署最新调查现显示,去年6家银行的基层机构违规房贷逾300亿元,其中215亿元流入了房地产市场。
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据统计,今年全国70个大中城市楼价已经实现连续三个月环比上涨,其中部分城市的某些楼盘,涨幅已超过30%,本已销声匿迹的自我哄抬、虚假抢购等恶意炒作现象重又出现。
为了刺激楼市,有关方面放松了房地产开发商的自有资金比例,降低了房贷利率和门槛,更有甚者,在个别地方传来“一成首付”的惊人新闻,一些业内人士甚至预言,“零首付”的出现,也只是个时间问题。
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在一些地方政府和相关部门看来,将信贷资金投入房地产市场,是保证经济增长最立竿见影的捷径。然而放松自有资本金比例固然减轻了房地产开发商的资金压力,却也让他们不再担心资金链断裂,可以有恃无恐的捂盘惜售,变着花样地从容推高楼价;
降低房贷、尤其“二套房”房贷利率和门槛,固然可以刺激市场需求,却也让投机性、赢利性购房意愿重新抬头;“一成首付”和“零首付”如果真实现,则后果更难控制——这意味着那些投机性买家可以用本来只够买一套房的钱,去投机、炒作10套房,甚至更多。
如果任凭这种现象持续,中国式的“次贷”引发的“泡沫经济”危机将会出现,并将可能给中国的经济带来灭顶之灾。
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“次贷”不仅仅是对房地产市场的过度炒作和投机,更是将房地产市场一级、二级市场的各个环节证券化、衍生工具化,将原本风险就很大的风险进一步放大,在金融领域远落后于美国的中国,其房地产市场的证券化尚处于初级阶段,“次贷”本身并未出现,“次贷”危机也自然谈不上。
但这并不是说,中国房地产市场不存在“泡沫经济”的风险,恰相反,风险已经很大。
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由于商品房价格和国民家庭收入的比值早已高居世界前列,买不起、供不起房,已成为中国都市居民心中共有的痛,正因如此,前年底、去年初,有关方面才一步步加强房地产市场的条款和规定,力图让房价降下来,如今开发商利用政府急于刺激经济和“保八”心理,再次将本已很高的房价炒高,在经济复苏尚未见到曙光,广大民众后顾有忧的情形下,将注定压迫楼市的刚性需求,加速房地产市场的投机化、泡沫化。
海艺地产策划——杨斌:**********
国家实行宽松信贷和执行经济刺激计划的初衷,是恢复实体经济活力,刺激内需,确保经济增长,倘大量新增资金“避实就虚”,流入房地产市场,势必造成实体经济、尤其最需要流动资金的企业“失血”,影响广大职工的就业和收入,从而对国民经济的长远、健康发展构成隐忧。
海艺地产策划——杨斌:**********
资金大量集中于火爆的楼市,而这个火爆楼市的繁荣又主要依托于逐利者的炒作哄抬,这种缺乏真实需求的购销两旺,最终必将导致资金链的断裂,并造成金融系统的