文档介绍：2010年6月28日宁波围海鼎盛苑项目整体营销策划报告
LTC2010—28号地块

百富勤
项目市场定位报告
PROJECT MARKET POSITIONING REPORT
谨呈:四川上甲房地产开发有限责任公司
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本报告指导思想
旨在通过对未来房地产市场发展及走趋,以及对邻水市场的深度把握和深刻调研基础上,结合项目所处的地段位置及产品规划特点,为项目的定位及营销提供准备方向和行之有效的执行计划
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目标解析
由项目定位、开发节奏和合理的物业配比来把握
在控制风险的基础上实现利润最大化
核心目标
项目要树立上甲品牌,满足政府要求
兼顾目标
领跑市场:速度影响力外观价格…
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汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
房地产市场发展
区位机会挖掘
地块机会挖掘
客户机会挖掘
市场机会挖掘
住宅定位及初步物业建议
解决项目产品开发市场步骤
启动区产品定位及市场应对
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近期房地产市场调控政策
为稳定房地产,进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨,”国十四条”问世, 主要针对贷款购买第二、三套住房的家庭,提高贷款首付款及贷款利率。继4月国十条后,部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施;其目的是坚决抑制投资投机性购房需求,从而达到抵制房价过快上涨的作用。房地产市场又将迎来一波政策潮。调控政策对于首次购房的中低端客户影响较大,但相对贷款依赖度较低的改善和长期投资型客户影响较小
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新政下各大地产商“跑马圈地”
据初步统计,二次调控后房企拿地已接近20次,金额超过200亿元。开发商
依然在土地市场高歌猛进。
11月9>3日,恒大地产在长春掷金13亿元,一举拿下该区域4幅宅地。
11月3日,。
11月5日,富力地产联手合景泰富,,双方借此筹谋布局上海市场。
……
二轮楼市政策调控至今已满月,万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标,单月
业绩还再创历史新高。各地楼王纷纷问世,呈现出一片热火朝天的景象。
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1-10月房地产开发企业投资完成及增迅情况
1-10月,房地产开发完成投资38069亿元,%。其中商品住宅完成投资26683亿元,%,占开发比重的70,1%。商品住宅开发仍是各大地产商开发的主流,开发投资额和新开工面积同比增速略有回落,但总量仍处于历史高位,房开商投资热情并未退减。
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1-9月土地成交量及溢价情况
土地成交方面
国家控制出让土地及出让金大幅提价,影响各城市土地成交量。
随着供地计划的逐步落实,重点城市住宅用地供应量进一步增加。
一线城市土地供应量减缓,二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。
土地溢价方面
土地价格快速上涨的趋势得到抑制。一线城市地块品质较高的受热捧,其它城市整体平均的溢价水平呈低位平稳态势。
近期土地市场成交逐渐活跃,成交土地总体溢价水平不高,一定程度上反应了开发企业对于对风险控制的理性思考。
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商品房销售面积和销售额增长情况
(1-10月)
涨幅较1-7月有所回落,但整体价格同比继续上涨。
由于首付比例的提升,导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的预期而选择观望导致销售量下滑;
一二线城市成交量的出现大幅萎缩。
三四城市依然保持较好的销售状况,这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。
政策对抵制房价过快上涨发挥了一定的作用。
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土地供应缩量,高端物业倍受青睐
%,;%。
其中,%,%,%;%。
三季度以来,一线城市的成交水平处于逐渐恢复之中,再加上二三线城市相对平稳,使得整体销售形势向好。
中低端住宅市场受影响较大,市场销售将有所放缓。但由于市场供应量减少,因此,价格小幅上扬。
中高端住宅市场受影响较小,这是由当前负利率、通货膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成的,单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情;
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解析结论
调控成效不及预期,各地楼市波动不大;
一线城市增减互现,二、三线城市保持