文档介绍：华业行-北京韩建新鹿国际项目商业市场调研及策划报告
韩建·新鹿国际项目商业部分市场调研及策划报告
2008年2月
本案
四通桥- 白石桥(白颐路)
航天桥- 阜成门桥(阜外大街)
花园桥–官园桥(车公庄大街)
紫竹桥–西直门桥(西直门外大街)
苏州桥–四通桥
阜石路
苏州桥–新兴桥(西三环沿线)
区
域
商
业
调
研
范
围
蓟门桥–复兴门桥(西二环沿线)
区域商业环境回顾:
西直门作为北京内城的九大城门之一,以前却是属于城乡结合部,像北京北站等一些老的交通枢纽一直保留在区域内。而且西直门区域目前仍有大量的老式住宅,如果政府没有进行大规模的旧城改造,仍会影响西直门商业的发展。此外,西直门立交桥作为北京最大的交通枢纽之一,虽然方便了西直门与其他区域的交通联接,但也像一个巨大的屏障一样,把西直门区域隔离成西直门内和西直门外两个区域。西直门内,以新街口的临街小店为主,适合年轻女性到那里淘时尚类的服饰,而西直门外则以动物园区域的批发市场为主,致使区域内的商业无法形成有效互动,导致商业发展一直停滞不前。
区域商业环境前瞻:
随着中关村的南扩,海淀区也不再把目光单一地投向中关村,一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。另外,西外商务区已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一,根据北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划,将成为集科技、旅游、交通、商服、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。此外,软环境政策方面的优惠措施,也是吸引优质客户提升区域环境的重要砝码。
西直门区域由于其便利的交通环境和成熟的居住环境以及逐渐成熟的商业氛围,再加上良好的未来期望,无论是对本区域还是周边区域人群都将会有很强的聚合力。尤其是包括西环广场、枫蓝国际等一批标志性建筑的出现,对区域核心商圈的崛起有着不可估量的作用,推动了西直门商圈区域价值的实现。
区域商业特点简析:
餐饮业特别是中大型、高档中餐需求旺盛,政务、商务消费凸显。
集团消费占据主流,特别是军队、国有企业、金融行业。
品牌快餐店由于对环境要求较高,多分布在西外大街北侧,数量较多
阜石路精品美食街的出现显示出区域消费需求的旺盛。
区域内缺少品质高、面积大的商用物业,制约了高端娱乐行业的发展。
大众化娱乐行业数量适中,较多租赁临街铺面。
高端娱乐业的消费需求并未饱和,制约其发展的原因是高品质商用物业的缺少。
零售类商业总体档次偏低,经营状况一般
批发零售商业以中低端为主,总体规模大但位置集中,在区域内并不具普遍性。
中高端零售业较少,超市较多,写字楼内的零售商业则以小型超市为主。
总体看来,区域内零售类商业档次偏低,同时各档次、不同类型的零售商业经营状况均一般
区域消费人群简析:
1、80万常住人口:
天兆家园、长河湾、远洋风景、熙府桃园等近20个高档住宅小区,以及多个单位的居住区,常住人口已经达50多万。同时周边还包括北京师范大学、北京邮电大学、北京电影学院、中央财经大学、政法大学等众多高等院校的居住人口,该区域的常住人口将达到80万左右。
2、大量白领人士涌入:
西环广场、华远企业号、长河湾等高档写字楼项目落成,未来将吸引一些知名企业入驻。而这些入驻企业内的白领员工,无疑将成为西直门区域中高档商业的主力消费军。
区域商业形态:
餐饮业数量最多,但分散布局,不具备规模效应
批发市场、百货业总体规模大,但位置集中
区域商业业态分类数据1
小、中型餐饮在区域内占据主流。
小型:300㎡以下中型:300-500㎡中大型:500㎡以上
区域商业业态分类数据2
区域内临街铺面较多,但形象简陋。
业态分类数据3
茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为低端消费
区域商业业态分类数据4
证券、保险业集中于写字楼内,银行以临街为主。
区域商业业态分类数据5
由于本区域内的老式建筑占据了主要临街面,并较少分布高档商用物业,因此大部分银行集中在临街的小门脸内,形象力较差。
本区域商务、政务氛围的现状
政务氛围
财政部
国际工商管理局
国家药品监督局
国家轻工业局
建设部
国土资源部
国家审计署
教育部
国家信息中心
商务氛围
香
格
里
拉
配套写字楼
香宫
咖啡厅
餐饮
酒吧
高级商务活动的中心
西
环
广
场
嘉茂购物中心
现有最好的甲级写字楼
凯
旋
大
厦
员工餐厅
会议室
顶楼咖啡厅
航空订票
商务中心
满足基本需求的商住楼
证券交易
创造
价值
商家为什么经营商铺?
展示效果
建筑
外表
形
象
内
质
功能
地段/交通
其他功能
西二环及周边路网构成良好的区域易达性
西