文档介绍：华星2012年12月信达银郡项目营销策略建议报告
信达银郡项目营销策略建议报告
宁波华星房产研展部
制作时间:2012年12月
梳理项目现状及自身,客观分析竞争市场
理性找到核心策略!
机遇和挑战并存!
PART3
PART2
报告研究思路
PART1
自我认知
市场
宏观
价值
客群
PART4
解决之道:市场定位策略建议
解读市场
项目定位
PART1
项目自我认知
1·规划
绍兴城市定位为具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市
城市发展深度外扩,老城保护修缮,本案不处于发展核心区
老城核心区
迪荡新城
板块
镜湖新区
板块
2·环境
项目位于城西居住区末端,西侧和北侧是待发展区
小范围生活配套尚不完善
普通住宅区
第七人民医院
待发展区块
本案
3·资源
项目东、南临路,西侧河流,缺乏决定性景观资源
4·产品
高层户型中规中矩,是市场上较为普遍的户型设计
5·营销
项目价格高开低走,目前依然给整个市场价格过高的感觉
导致客户第一印象就是高价,未进售楼处即被其它项目分流
6·销售
一期剩余房源311套,剩余房源非目前市场主流面积段
面积
剩余套数
剩余面积(㎡)
95-115
38
120-144
142
150-180
50
7731
180-190
44
联排别墅
37
--
合计
311
1#
2#
3#
5#
6#
7#
总计
剩余(套)
44
56
70
51
56
27
304
共计(套)
52
106
106
106
79
106
555
【需要解决的核心问题】
剩余户型面积偏大,市场机会点在哪里?
非城市发展核心区,如何重新定义价值?
大盘高端形象,如何支撑品牌物有所值?
我们的客户在哪里,如何建立信赖机制?
如何解决?
带着这样的问题与挑战,
我们需要回归到更加客观理性的视角,
为项目寻找突破
PART2
解读市场
党的第十八次全国代表大会召开
党政领导人换届选举已经完成,更需要政局的稳定
宏观研判
新一届政府上台后,需要新面貌来维持政局稳定
反腐和经济改革成为主要议题,楼市调控不再处于风口浪尖<br经济学家预测,%以内,%
31个省份去年GDP总量和12年的增速目标均已公布,调低GDP增速已经成为共识。
数据显示,在2012年目标设定中,仅海南的增速比去年稍高,其他30个省份均持平或下降,天津的降幅最高,。
%
2012年GDP调整
宏观研判
受欧美经济危机波及,经济走势关系国家根本
中央经济会议定调明年“降预期”“拉内需”的一系列政策微调
坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
住建部部长姜伟新 11月12日在出席中者招待会时,针对房地产调控的表态信号意义非常明显“房地产市场调控政策现在还没想放松。”
宏观研判
经济形势的微调让房地产调控再度进入一轮敏感期
新政府上任即表示了调控将长期存在,杜绝猜想
万科——低价补仓
9月11日,,这也是万科在6天内拿下的第四宗地块,。
保利地产——拍出上海总价地王
10月10日,保利地产经过445轮竞价后,以总代价45亿元拍得上海徐汇区滨江地块,折合楼面价为27055元/平方米,成为今年上海的总价地王。
佳兆业地产——溢价7成竞地
10月8日,佳兆业经过95次竞价后竞得佛山南海区桂城街道地块,,%。
央企中冶置业——2012年全国总价地王
11月30日,南京中冶旗下子公司参与竞拍滨江新城地块竞拍,,。
宏观研判
同时期大型房企表现活跃,土地市场活跃度增强,地王频出
小结
整体经济内忧外患,随着一系列宏观调控的落实,经济形势筑底回稳,但是短期内难有根本性扭转,间接削弱了中高端购买力
调控政策,中央政府杜绝猜想,短期内难有较大变动,远期来看房产税将取代限购,形成长效调节机制
市场成交
得益于今年众房企的积极促销,主城区成交“量升价跌”
压抑的购房需求集中爆发,城市购买信心筑底回稳
数据截止2012年11月30日
2012年绍