文档介绍：湖南岳阳富川鸿景园项目前期市场调研分析报告
富川·鸿景园
项目前期市场调研分析报告
岳阳富川地产营销部
2010-4-21
目录 Contents
第一章市场调研描述
一、调研目的
二、调研对象
第二章岳阳市城市经济背景分析
岳阳市城市概况
岳阳市宏观经济状况
21>.1 城市群规划
交通网络与经济圈
产业结构的优化与GDP数据
居民整体收入水平
人口增长水平
三、城市经济背景分析小结
第三章岳阳市房地产市场研究
一、宏观市场分析
2009年岳阳土地交易情况
2009年岳阳住宅成交量情况
2009年岳阳商品房价格走势
2009年岳阳商品房供需结构
2009年岳阳保障性住房供应情况
二、市场格局分析
三、板块市场分析
金鹗山板块
老城区板块
南湖板块
开发区板块
商业街板块
四、岳阳房地产市场分析小结
第四章岳阳市场竞争环境分析
一、市场可参考性竞争楼盘调研
二、目标竞争市场分析小结
附件一: 总结语与后续策划工作内容
附件二: 关于近期部分宏观调控政策的解读
第一章、市场调研描述
一、调研目的:
本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对【鸿景园】项目区域的项目供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究,为本项目的最终市场定位提供有效依据。
二、调研对象及课题阐述:
本次调研的对象为市区(即岳阳楼区)所有在售的住宅及商业项目。
第二章岳阳市城市经济背景分析
城市概况
岳阳地处湖南东北部,东接江西省,北临湖北省,与省
会长沙相隔150公里,素称“湘北门户”;
岳阳属于环洞庭城市圈,水陆交通便利,农耕发达,人
口稠密,产业结构轻型化明显,在全省经济发展中占有重要
地位;
岳阳现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技
术开发区、南湖风景区、屈原管理区,
里, 总人口530万,其中市区面积824平方公里,城市
人口95万,综合经济实力仅次于省会长沙,居湖南第二位。
二、宏观经济状况
在政府规划中,岳阳所处的3+5城市群将成为湖南经济发展的核心增长极
3+5城市群包括长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄
底、衡阳八市,这八个城市,%,GDP
%;
“3+5”城市群的兴建,将有利于形成强有力的增长极,辐射
带动湖南省的发展,并与长三角、珠三角、京津冀形成呼应开发
的态势。
2. 在区域交通网络化的推动下,岳阳将更多承接各大经济圈的产业转移
3. 产业结构进一步调优,根据岳阳市的《工业发展“十一五”规划》,岳阳市将大力发展壮大九大支柱产业(石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材)。
4. 产业结构的优化推动了岳阳经济持续快速增长,宏观经济的趋强带动了房地产市场的发展
2003-2009年岳阳市GDP增速走势图(资料来源:岳阳市统计局)
5. 城市宏观经济的发展使得居民整体收入水平快速增长,财富聚集效应明显,居民潜在置业能力较大
2004-2009年岳阳市城乡收入示意图(资料来源:岳阳市统计局)
6. 岳阳市人口增长缓慢,对外来人口吸引力不足,拉动房地产消费的动力不足
三、岳阳城市背景分析小结
1. 城市地位:3+5城市圈,承接长株潭经济圈、武汉都市圈
岳阳地处湖南经济最为活跃的3+5城市群桥头堡,伴随交通网络进一步完善,必将更加积极承接各大城市圈。
2. 人口结构:人口增长缓慢,外来人口对房地产消费拉动不明显
处于两大城市圈中间位置,城市辐射力弱,难以吸引外来人口,不过由于本身产业结构的升级促使岳阳中高层人群增多。
3. 产业结构:重化工业基地和加工贸易梯度转移承接地
岳阳将大力发展九大支柱型产业(石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材) 。
4. 经济水平:经济持续快速发展是房地产加快发展的保证
经济发展方向坚持“大”、“高”、“外”的发展方针;人均收入高,消费潜力巨大。
第三章岳阳市房地产市场研究
一、宏观市场分析
1、2009年岳阳土地交易量情况
数据来源岳阳市土地管理局
2、2009年岳阳住宅成交量情况
数据来源岳阳市房地产信息网
3、2009年岳阳商品房价格走势
数据来源岳阳市房地产信息网
4、2009年岳阳商品房供需结构