文档介绍：咸阳·丽莱珠泉路北侧旧城改造项目
市场调研报告
谨呈：咸阳丽彩实业集团\咸阳丽莱房地产开发有限公司
2010-9-6
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目录
第一部分：
报告说明与工作计划表……………………………p3~p8
第二部分：
咸阳市场调研分析报告…………………………… p9~p170
第三部分：
丽莱珠泉路项目初步定位分析……………………p169~p186
附件：
1、咸阳现实客户调研
2、咸阳潜在客户调研
3、咸阳客户消费****性调研
4、咸阳商业业态和人车流调研
5、咸阳客户深访
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第一部分：报告说明与工作计划
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研究基础——客户导向
我们的所有研究都基于一个基础，即以委托客户的目标为导向。
委托客户的目标
通过珠泉路北侧旧城改造项目的开发让丽彩从粗放型开发过渡到精细化开发；
通过珠泉路北侧旧城改造项目的开发让丽彩成功跻身咸阳一线发展商；
通过珠泉路北侧旧城改造项目的开发，使丽彩在“玉泉—珠泉”板块形成规模效应，从而带动玉泉商圈的发展；
通过珠泉路北侧旧城改造项目的开发引导咸阳城市发展方向，促进咸阳城市化进程；
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研究基础——项目联动
项目在区域内并不独立，怡和人家、怡和润源、丽彩广场和本项目共同构成丽彩在“玉泉路-珠泉路”区域的布局。
四项目联动思考
怡和人家已经形成的居住群体；
怡和润源正在形成的良好口碑；
丽彩广场将要形成的区域商业中心形态；
四大项目商业业态定位；
四大项目商业规划布局；
住宅产品的升级；
……；
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研究基础——土地背景
项目地块技术指标:
用地性质：住宅＋商业，总占地面积约330亩，容积率<5。，。（政府批示文件，后来发给我们的规划图上修改为住宅95万商业10万）项目东西长南北窄，临珠泉路一线长约1200米，向北进深平均在200米以上。
项目区位：
项目位于咸阳秦都区西北部，秦皇路、珠泉路、咸通北路与一道塬合围而成的区域。地块属于城乡结合部，地块内有多个城中村，整体环境比较杂乱，地块属于咸阳旧城改造项目。
项目周边：
地块周边均为老旧的住宅房和城中村，项目南侧的玉泉路随着丽彩两个项目的持续开发，正在形成一个小型的休闲娱乐商业区。
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研究工作阶段划分
第三阶段
项目定位报告形成
第二阶段
项目市场调研报告形成
第一阶段
项目市场调研与基础市调
2010/8/7
2010/9/7
2010/9/22
工作
区域（咸阳及周边）宏观经济环境研究；
咸阳城市发展（规划、政策）研究；
咸阳地产市场（政策、土地、供需、价格）研究；
咸阳地产市场（住宅、商业、客户群）研究；
现实客户调研；
潜在客户调研；
消费****性调研；
商业业态及人车流调研；
业内人士和商铺经营者深访；
珠泉项目初步定位思考；
咸阳市场调研分析报告
咸阳市场需求调研报告
丽莱珠泉路项目初步定位分析报告
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项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访问
进行的分析
项目和区域发展背景
项目地块及周边区域勘察；
区域（咸阳及周边）宏观经济环境研究；
咸阳城市发展（规划、政策）研究；
咸阳地产市场（政策、土地、供需、价格）研究；
咸阳地产市场（住宅、商业、客户群）研究；
规划国土部门相关人员访谈；
咸阳图书馆藏资料的收集；
土地资料的收集；
项目发展的宏观经济背景；
项目发展的城市背景；
项目发展的地产市场背景；
具有针对性的市场调研
超过1000份调研问卷；
超过500份有效调研问卷；
超过600家商家调研；
五大主要商圈的调研；
三个重点商业项目的调研；
六个重点楼盘的调研；
住宅潜在调研有效问卷200份；
住宅现实调研有效问卷100份；
消费****性调研有效问卷200份；
玉泉东路、人民中路、中华广
场、凤凰广场、秦皇路、东方
巴黎沿线商铺业态调研有效
619家；
商铺经营者深度访谈有效20家；
专业人士深度访谈有效8份；
现实客户满意度及购房影响因素；
潜在客户对产品细节如户型、面
积、价格等的需求分析；
对咸阳消费者购物、餐饮和休闲
娱乐的消费行为****惯分析；
对五大商圈经营的餐饮、休闲娱
乐商铺的面积、租金、经营状况
等分析；
对目前咸阳商业市场的看法及对
项目区域商业发展预期；
其他基础方向分析
关中经济带的发展研究；
西咸一体化的发展研究；
西安城市总体规划研究；
部分案例研究；
西安餐饮娱乐行业调研；
项目初步业态发展方向；
案例研究；
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第二部分：咸阳市场调研分析报告