文档介绍：昆明市写字楼调查浅析
昆明市写字楼调查浅析
在2006年雨润如油夏日燥热的季节里,楼市处于观望与暴涨的拐点时,处于温水煮青蛙状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”——写字楼,甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。带着这个问题,我走访了本地的写字楼市场。
一、经历阵痛的写字楼市场
本地写字楼市场在经历1999年世博会前后盲目上马而写造成字楼的供给总量严重过剩,昆明市政府在1999年就专门出台了《关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定》。这个停止对写字楼新项目审批的《决定》,以及国家在相关政策(如税费政策规定,1998年6月30日前建成的写字楼,在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售,免征3%的契税)上的政策有力调整下,在经历长达7年的漫长又痛苦消化期后,昆明写字楼市场从租金、售价及物管费价格持续走低,高达60%空置率的疲软状态中逐渐复苏和升温。
走访中我们围绕着市中心这些高楼大厦,写字楼占了80%较大的份额。而这些建于90年代的写字楼由于开发设计水平的参差不齐,写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。写字楼的品质至关重要,如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。而走访中我们发现很多传统的写字楼在房屋内部设计上将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式,单一朝向的户型以及单一集中的人流通道,因而形成了黑暗的走道,并具有一定热岛效应的特点。
这些传统的写字楼电梯数量少,从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占50%,有4部的占30%,有5部以上的占20%。开间小、稳定性差、速度慢的问题。大厦缺少相应的配套设施、有的大厦地下停车场只有一层,大厦停车位少。由此反映出一些写字楼在设计的时候,或迫于资金压力,或为了节约建造成本,或为了减少公摊面积,将电梯数量压到最少,价格降到最低,这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。
二、进入发展层次的写字楼市场
据对市区里的高层建筑进行的一次摸底显示,建于上个世纪五六十年代的有4幢;70年代的有10幢,80年代的有50幢;而建于90年代的则多达664幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大的份额。从年代来说80年代青年路上的科技大厦、攀昆商场的护国大厦是是昆明第一代较早的写字楼了。据说护国大厦是个香港老板投资所建,并掘走昆明写字楼的第一桶金而去。90年代是昆明写字楼市场谈楼色变泛滥成灾的特殊年代,华一、华域、志强、美亚、鸿城广场、福林广场、三合商利等等分布在市区各处的写字楼从纯写字楼至商住混合成为昆明第二代写字楼。2000年以后在建的写字楼成为昆明第三代写字楼,其代表为环球金融、汇都国际商务港、云南软件数码园、银座OFFICE等。
目前,从横向角度看,昆明的写字楼市场,可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租务市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租务市场三大层次,昆明写字楼市场将进入一个更有序、更细分的发展阶段。
作为第一层次的高档租务市场,其代表项目青年路上的华域、志强、华一等等,这类项目只租不售,租价通常在50~60元/月/平方米左右。其特点是:(1)开发商多为实力雄厚,在特定时期下有特定背景,促使他们用自己的力量,将这类高档物业建设完成,而公司的财务结构又使他们更倾向于将高档物业出租而获取稳定租金,因此他们采取只租不售的策略。(2)所处地段均为极热地带,这首先出于招租的需要。(3)物业档次均为公共部分装修豪华,设备配套完善的甲级写字楼,这既是出于商务客户的需要,也是由于超前性的需求。(4)租户多为商务客户。(5)租务模式上多采取“以大带小”、“大低小高”的租务模式。
第二层次的是中高档写字楼销售市场。这也是一个跨度很大的市场范围,其供应商从在建高档项目如汇都国际商务港一直到中档楼项目的云南软件园数码国际写字楼,这一集团的共同特点是:(1)开发物业均以出售为主,而租赁活动多在销售之后展开,其目的主要是为了让写字楼的投资者能真正得到租金回报。(2)开发商实力虽有大有小,但他们的资金实力都不足以支撑完整的开发过程,而必须以销售回款作为获取利润的主要手段。(3)客户的组成颇为复杂,既有投资者,也有小型公司的使用者,还有中型公司及大型公司。(4)所处的地段多为比第一集团稍差的热地,这也是购买这一层次写字楼的业主可以接受的。(5)销售模式上,绝对以销售为主,但多数亦成立一个专门的服务租售部,为投资业主解决租务问题。
第三层次为中低档写字楼租务市场。这类写字楼散布于市区各地,形成一个巨大的供应量,其特点是:(1)几乎全部项目均为楼宇翻新项目,面积多在600