文档介绍：昆明市五华区写字楼调查成果展示
昆明市五华区写字楼
昆明市五华区写字楼
调查成果展示
小组成员:
陈思
蔡昕彤
刘添
孙
宏伟
张昌妮
张晓
周涵钟伟
一、
政治及经济环境调查
昆明市五华区写字楼
11>.1
政治
环境
土地政策
:
土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年
。
政策解读:
这
意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制
被
迫
退出房地产市场
。
招
拍挂的土地出让方式增加了房地产开发商获取土地使用权的难度和开发成本。
政策解读:
这迫使一些小的地产开发商退出竞争,或在招拍挂过程中故意哄抬地价,与此同时在一些大开发商中会导致地王频现的现象,增加消费者对开发商的愤慨
。
经济环境
货币
政策调控
提高存款准备金比率及再贴现率。
调控贷款利率,减少投资者贷款,抑制房地产市场过热
。
二
、
昆明市
市场
环境
调查
人口普查
上述各项人口指标中,主要对年龄构成进行分析,因为写字楼的目标客户群主要集中于15-59岁这个阶层。尽管从上面的数据中可知老年化趋势比较明显,但根据下图可知,15-59岁这个阶层还是人群中的主力军,而且仍然处于增长阶段。因此从年龄构成来看,在一定程度上,昆明市写字楼市场在近些年依然会比较活跃
。
昆明市经济发展概述
写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体,同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品,其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平。
经济的持续增长以及由旅游业带来的服务业及商业贸易发展的日益加快,将带来写字楼市场的持续热度。而产业的发展带来了更多对写字楼物业的需求刺激,尤其是对写字楼物业需求最大的第三产业的发展。昆明的写字楼市场发展正进入黄金时期。
根据右图可知,从产业结构特征来看,昆明主要发展第二和第三产业,云南地处西南,跟国内一线省市相比,经济发展相对落后。但得益于丰富的旅游资源,昆明的经济在过去的几年里得到了较快的增长。最近几年昆明把产业结构调整作为经济工作的主线,在结构优化中转变经济发展方式,全面围绕推动新昆明建设,保持经济平稳的发展。
五华区优势分析
五华区与昆明市其他几个区相比,具有如下优势:
五华区
高等院校、科研院所集中,人才荟萃,素有”文化区”的美称;
医疗
、学校、银行、保险、通信、中介等服务机构完善健全;
商贸、
信息、旅游、个体私营经济兴旺发达,具有良好的区位优势、人才优势、政策优势和环境优势。
五
华区位于昆明市区西部,是云南省的政治、经济、教育、文化中心。
以上几个方面也是房产商在选择区域时比较看重的几个方面,由此奠定了五华区必将成为写字楼房产商激烈争夺的一个区域。
写字楼
消费行为
分析
写字楼一般分为
低区、中区、高区及超高区
,以下为面对不同的区域消费行为的不同呈现
:
三、
消费者及消费行为分析
写字楼潜在客户分析
购买性客户
大多对
办公概念和办公区域
有强烈要求,这类客户
认同价格的差异性
。
区位
便是影响客户租买写字楼的一个重要因素。因此,这也决定了写字楼市场上处于
不同区位、不同档次
的
楼盘价格差距较大
。
租赁型客户
则对区域很不敏感,比如服务类企业、机电类企业。因此,这类客户不太认同租金的差异性。反映在价格上,就是区域间租金水平相对于价格水平差异小,基本上为35元/㎡上下。
写字楼客户敏感点分析
价格
调查发现大实力机构相较于计较价格,会更多的在乎办公物业的档次与能效;而中小型结构不仅会考虑很多购买或者租赁价格的情况,而且大多会选择档次相对较低但功能适用的办公物业的写字楼。
地理位置及交通情况
调查显示60%左右的写字楼客户更喜欢选择市中心区相对纯一些的写字楼,不仅交通方便,且有助于提高企业知名度和竞争力。
硬件配套设施
内部机周边的硬件配套设施也是选择办公地点的重要考虑因素,如写字楼外部或底层的车库、内部的电梯及消防设施,走廊灯、路灯及食堂的配置是否人性化等。
敏感度
分析
小结
在未来三到五年中,
超过90%
的客户选择
以租为主
;
客户们认为写字楼的价格依旧过高;
写字楼售价与租金
最佳比例为
7
:
3
低于
7
,客户倾向于以租为主;
高于
7
,达到8以上,客户则更倾向于投资自己的写字楼。
这些均可客观说明:昆明写字楼未来的发展还是将以