文档介绍：朗诗2011年10月8日上海祝桥项目定位报告
上海祝桥项目定位报告20113>.
朗诗集团上海区域公司
目录
市场及宏观
政策分析
项目SWOT分析
项目经营指标及节点
项目开发思路
项目定位(客户、市场、产品)
项目规划设计任务书
区域市场及
竞争环境分析
地块分析
客户调研分析
市场及宏观
政策分析
项目SWOT分析
项目经营指标及节点
项目开发思路
项目定位(客户、市场、产品)
项目规划设计任务书
区域市场及
竞争环境分析
地块分析
客户调研分析
地方政策
土地市场
商品房市场
小结
地方政策
土地市场
商品房市场
小结
地方调控政策
地方政策
土地市场
商品房市场
小结
2008-2010年上海住宅类用地成交对比
年度
地块数量
(幅)
建设用地
(万㎡)
总建面
(万㎡)
平均容积率
平均楼面地价
(元/㎡)
2008
31
3624
2009
77
8454
2010
69
9911
土地成交汇总分析
2008年以来,住宅用地年均转化为建筑面积800万方的供应量(且含部分商办比例),而每年商品住宅成交量约为1000万方,因此可以预见未来若干年上海房地产供求走势仍为“供不应求”。
绿城/
(19040元/㎡)
宝厦/
(7501元/㎡)
仁恒/
(16102元/㎡)
万科/
(6001元/㎡)
象屿/
(14024元/㎡)
合生/
(20870元/㎡)
金地/
(住宅)(10508元/㎡)
仁恒/
(16136元/㎡)
仁恒/
(7430元/㎡)
朗诗/ 住宅
5506元/平米
临港/2009
(7100-7500元/㎡)
世和/ 商业
1992元/平米
浦东近年来土地成交概况
祝桥/ 住宅
5329元/平米
鹏润/
(4102元/㎡)
地方政策
土地市场
商品房市场
小结
截止至2011年9月底,全市可售住宅共884万方,库存量创4年以来新高;
以2010年去化情况估计,存量去化周期约为1年,短期市场向下的压力较大。
存量、供求比分析
2011年开始调控后,市场呈现出“量缩价平”的趋势。
各环间全面下滑
整体市场量价分析
户型:分布较为均衡,80-100平米的两房产品占据市场成交主力位置,而120-150平米的三房同样占有稳定的市场份额;
均价:均价1-2万的外环附近产品成交比例较大,约占比50%,以其较高的性价比成为刚需及首改客户的首选;
角度
目前情况
结论
政策
,短期形势较为悲观。
、出口、政府投资等数据的逐渐下降及国际经济形势的持续萎靡,同时考虑政府换届等因素,不确定性增加。判断限购、限贷等行政干预行为将不可能长久;
短期内政策将持续,
中期可能放松;
土地市场
由于2008年至2010年的土地供应量将转化为未来的住宅供应量,与上海全市历年的住宅成交量来比(年均上市面积与成交面积为800万方与1000万方),未来几年呈现供不应求的局面;
市场中期(3-5年)看涨;
商品房市场
,仅市场存量的去化约需1年左右时间;
,目前市场成交较为清淡,市场短期看跌;
,随着市场成交量的持续萎靡,将有可能由“量缩价平”向“开发商以价换量”过渡,且政策无松动迹象,价格将持续走低;
市场短期(1年)看跌;
成交结构
市场成交目前主要是以刚需产品为主,主力单价1-2万/㎡之间,户型面积以80—100㎡为主;
刚需、低价产品是市场调控下去化较好的产品类型;
小结:
市场及宏观
政策分析
项目SWOT分析
项目经营指标及节点
项目开发思路
项目定位(客户、市场、产品)
项目规划设计任务书
区域市场及
竞争环境分析
地块分析
客户调研分析
区域概况及规划
区域内