文档介绍：江苏苏州亿城左岸香颂项目整体营销执行报告
《左岸香颂》
开场
主演:江苏亿城
《沙发》剧终
《左岸香颂》时代到来
《左岸香颂》时代
问:截止至2009年11月《左岸香颂》有什么?
答:项目定位:感观住宅、100平米别墅生活
客群定位:真白领
目标:2010年完成全盘80%销售(合计:850套)
争取完成全盘均价8000元/平方米(根据市场情况随时调整)
营销方向:温馨、浪漫、典雅、花海漫生活
品质建议:外立面、景观、围墙、配套、入口、架空层
其他:房展会小获成功、积客行动开始中
《左岸香颂》时代
问:2010年我们怎么做?
1、以5月作为全年时间大节点,加大5月前的推量和去化量,确保全年任务的顺利完成。
2、利用波浪式价格策略, 人为造成价格迷局,价格稳步上升。
3、根据价格策略促成推盘策略,合理搭配,保证供应,平缓供需关系。
4、企划配合跟随销售节奏,加大5月之前的宣传广度和力度,确保来人量和成交量。
5、以龙湖作标杆,主打温馨、浪漫、典雅基调,造就一个左岸香颂的时代。
《左岸香颂》时代
为何?
答:
1、市场分析
2、思考与解读
3、销售执行
4、企划配合
壹
市场分析
一级土地市场
2004-2009年10月市区土地供应走势(除工业用地)
单位:万平方米
1、06年和07年是土地供应的最高峰,08、09年土地供应大幅减少;
2、随着09年楼市的整体回暖,土地价格涨幅较大,普遍达到了50-80%。后续土地供应量较大,将可能大大超过08年水平。
一级土地市场
2004-2009年10月市区土地供应量(可建面积)分区对比
单位:万平方米
历年来土地供应主要集中在吴中区、园区、相城区,09年相城区土地供应比重大幅增加,园区出让土地幅数较少但总体量仍较大。
2081>.8%
20075
16060
5200
园区独墅湖
杭州绿城
%
28056
16834
4800
园区独墅湖
杭州绿城
%
7549
6794
3262
≤
292900
吴中区东方大道东侧
苏州保利
%
2406
3609
2250
≤
高新区浒关分区金灯街南
上海朗地
%
3265
7182
4950
≤
84235
相城区元和街道人民路西
上海融侨
%
3449
7588
5250
≤
74458
相城区元和街道人民路西
上海融侨
%
2768
4428
2400
≥ ≤
工业园区娄葑镇阳澄湖大道南
苏州常发
%
7089
24811
15000
≤
沧浪区西塘河东(原苏纶纺织厂)
苏州朗诗
上涨
幅度
楼面单价
(元/㎡)
成交单价(元/㎡)
起报价
(元/㎡)
容积率
面积
( ㎡)
位置
竞得单位
近期苏州一级市场价格涨幅普遍超过40%,有的甚至达到了250%,涨幅较大。这必将带动整个苏州一级市场的价格上涨,同时也会推动二级市场终端产品价格的进一步上升。
近期拍卖土地价格涨幅
一级土地市场
二级房地产市场
08年1月-09年10月苏州市和园区住宅供应量走势图
09年园区月度供应较平稳,㎡,%
园区
苏州市
2009年1-10月
园区
苏州市
2008年
08年1月-09年10月
月均供应(万㎡)
总供应(万㎡)
园区
苏州市
·
二级房地产市场
园区需求量在苏州各区中占据首位,㎡,%
08年1月-09年10月苏州市和园区住宅需求量走势图
园区
苏州市
2009年1-10月
园区
苏州市
2008年
08年1月-09年10月
月均需求(万㎡)
总需求(万㎡)
园区
苏州市
·
新增量:
去化量:
供求比:
2008年
新增量:
去化量: