文档介绍：金地·自在城项目策划案
金地·自在城项目策划案
13>.市场分析
浙江省省会杭州是首批国家级历史文化名城,国际风景旅游城市,下辖八个区和五个县(市),,人口666万,其中市区人口414万。连续16年GDP保持两位数增长,经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位,打响了“经济强市、文化名城、旅游胜地、天堂硅谷”4张“金名片”。
投资需求增长趋缓。1-3季度,完成全社会固定资产投资 ,%,与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素,1-3季度,%、%,。
据统计,截至2008年11月底杭州八区(包括余杭、萧山)共推出住宅用地(建筑面积)不足334万平方米,这个数字甚至少于2005年的供应量。据汉嘉地产顾问统计,截至2008年11月底,杭州八区商品房存量超过650万平方米,已远远超过杭州八区年均销售量500—550万平方米。
2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供应量约1060万平方米,加上2008年的存量,按年均去化量来计算,约1700万平方米的可售房源,至少需要3年来消化。
,需求同步萎缩,供需矛盾突出,去化压力巨大
1-11月,,%,,%;,%,,%。,市场供应充足,需求严重缩水,截至11月30日,,创历史新高,其中七成以上为住宅,市场去化压力巨大。
,下行趋势明显
1-11月,杭州主城区商品房价格震荡起伏,进入三季度,价格回落趋势较为明显,但仍较去年同期小幅上扬,继续在高位运行。11月,商品房成交均价为14348元/平方米,%,%;11月,住宅成交均价14804元/平方米,%,%。,杭城住宅价格即开始松动,大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓,但增加附加值,给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜,相较之下,新盘的操作空间更大,10月、11月新开的楼盘定价都做出了调整,普遍低于事前摸底预想的价格2000元/平方米左右。
2008年1-10月,杭州市区城镇人居可支配收入达到20418元,%,与此同时,房价收入比为仍高达16(已房屋面积100平方米计算),与此同时,房价租金比接近400,市场环境不容乐观。
90平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大;90-140平方米的房源消化压力不大;140—210平方米房源去化速度不容乐观;豪宅市场的去化力要看稀缺性。
:金地·自在城
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金地·自在城项目位于杭州市西湖区三墩镇,东至通济路,南至金渡北路,项目占地面积546亩,总建筑面积约37万㎡,绿化率50%,容积率为1。地块内金家汇河、董家桥河、池华港河、三墩港河四条天然河道环绕。建筑类型包括杭城稀有的大规模城市别墅组团、别墅、复式小高层、精装修高层景观公寓等,是目前杭州三墩板块规模最大、起点最高的综合性住宅项目,也是金地地产进驻杭州的首个重量级大盘。在未来将成为区域高端住宅标杆。
三墩作为新兴的高尚居住区,是杭州以居住功能为主的新兴城市副中心,交通条件、自然资源都很好,商业逐渐成型,整体上已经比较成熟,老百姓的综合居住生活成本相对较低,这也是我们当初看中这片区域的原因。今后地铁二号线、快速公交二号线、厚仁路商业街的开通,还将增加这片区域的成熟度。
目前三墩在售的新楼盘数量和房源数量都比较少,之前撑起整个三墩楼市的亲亲家园、三墩颐景园、兰韵天城、紫金港湾等商品房项目已经售罄或者只剩尾房,目前只有白马尊邸一个比较新的楼盘独撑三墩楼市,白马尊邸一期开盘均价为9500元/平方米,金地集团85万方的自在城和中海的项目还没开盘。经调查研究,90-120平方米的户型被企业认为最受市场欢迎。
:未开盘
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自在主题语:风雅清苑,自在天成风雅,表现金地高端典雅的定位清苑,表现居住环境的舒适自在,表现自在城的内在品质天成,表现金地的王者风范
自在系列语: 携手至尊,写意自在人生