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模拟评估北京城市学院 4号学生宿舍楼
资产评估报告书
夏宇
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13财管本3
公共管理学部
2015—2016— 1 学期
资产评估学
一、评估对象和评估范围 3
二、评估目的和评估基准日期 3
三、评估方法的选择 4
四、评估计算过程 5
五、评估结论 7
附件 8
评估对象和评估范围
（一）、委托方及其概况
委托方：北京城市学院
资产占有方：北京城市学院
委托方概况：北京城市大学（Beijing City University ）位于北京市海淀区北四环中路269号，是经教育部批准成立的一所综合性普通高校。
1984年，创建海淀走读大学（北京城市大学前身）；2003年升格为本科院校，更名为“北京城市学院”；2011年，成为中国大陆第一批拥有硕士研究生院的民办高校。
截至2015年6月，该校有中关村校区、航天城校区、大学城校区和顺义杨镇校区四大校区；占地面积约1250亩，；学校馆藏图书215 余万册，实验实训室百余个；设置理工、文法、财经、艺术、外语、管理、医药
等学科门类百余个专业；有教工
1700余名，
根据2015年6月学校官网显示,
该校有专任教师1000余人，其中具有高级技术
职称的教师占到百分之三十以上,
具有研究生学历的占到百分之六十。学校从外
校选聘富有经验的优秀退休教授、
副教授100多人及讲师和行政人员共640多人;
学校还聘请了兼课教师队伍，共
1000多人，理论课教师主要是北大、清华、北
航、人大、外国语大学等全国重点院校的教师，其中教授、副教授占 60%^上,
同时还聘请了一批生产、建设、管理一线的实践专家组成双师型教师队伍
（二）、评估对象：北京城市学院航天城校区学生宿舍 4号
楼。
北京城市学院航天城校区学生宿舍 4号楼位于北京市海淀区西北旺镇皇后店 6
号北京城市学院航天城校区。房屋所有权属于北京城市学院，该校持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物（不
含土地使用权价值）及部分与之配套的构筑物。
被估资产为一幢五层砖混结构建筑物,建筑时间为2005年，建筑总面积（产权证）为3100平方米。共有房间110间，其中供电室1间；宿管中心占用2间；宿管休息室1间；每层开水洗衣房1间；共计9间。所以可供学生入住的房间共有 101间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员2名，清洁人员2名。
评估目的和评估基准日期
（一）、评估目的
本次评估的目的是为北京城市学院航天城校区学生宿舍 4号楼向银行抵押贷款提供参考价值。
（二）、评估基准日期
根据本机构与委托方签订的业务约定书约定，本次评估基准日2015年12月01 日。
三、评估方法的选择
（一）、价值类型及其定义
根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按定的折现率折算成的价值。
（二）、评估原则
此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资
料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。
（三）、评估依据
法律法规依据
此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。
产权依据
经查证北京城市学院持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证。
行为依据
本公司与委托方北京城市学院于 2015年12月01日签订了《资产评估业务约定书》。
价格依据
委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍4号楼的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）。
时间依据
此次评估结果反映的是在评估基准日 2015年12月01日北京城市学院4号学生宿舍楼的价值估算。
（四）、评估方法
根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。
价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以