文档介绍：合鑫置业袍江项目
营销计划书暨营销计划

　　　杭州中原房地产营销代理有限公司
　　　
目　录
前言
项目背景
战略总纲
项目定位
阶段计划分解

　

　　前　言
、价格、渠道、促销四个重要组成部分分别进行实施,并穿插于项目销售的预热期、开盘期、持续期和尾盘期。我们把整个营销工作计划在工程节点下作了个梳理，,2０10年营销工作主要围绕“立形象"二字展开。包括企业形象的建立、项目形象的建立、市场形象的建立三大块。
重点在形象上树立项目的独特产品形象，为项目顺利销售提供基础，完成销售目标,同时扩大公司的知名度和美誉度。
　　　第一部分项目背景
一、宏观环境
　　 2010年—20１2年政策环境预测。由于2０1０年—２０１２年属于中国政府大换届的过渡前期时段,各种政策上会保持一个连续性。房产政策上会有微调，但不会有大的调整动作。整体上来说政策环境变化不大。
2010－2０12年经济运行情况预测。目前国内经济已经出现恢复迹象，但是考虑到全球经济会进入长期低速增长期进而消费会非常疲软、大规模财政支出可能性不大、国内消费启动尚需时间，预计中国经济在2010年—20１2年会陷入一个经济发展（如制造业等产业）停滞，而消费品等价格上涨的滞胀阶段。
　　袍江宏观环境。袍江升级为国家级的开发区后，发展的后劲非常强大,势必会带来人口的聚集效应。2010年袍江规划建成区面积35平方公里，城区人口20万；到２020年规划建成区面积66平方公里，城区人口30万。
结论，在未来２—3年房地产会比较平稳的发展,在国家整体经济还没走出滞胀的时候，房产行业依然会成为国家保持经济发展目标的重要手段之一。
　　
二、项目属性
1、合鑫项目位于袍江经济开发区,南至育贤路,西至袍中路,北依李家池,东挨居住区。总占地面积64630平方米，建筑面积为19５275平方米，属于住宅、商业综合体。以住宅为主。总户数为1２08户，从体量上来看是属于一个大型的居住组团。从产品线上来看，走的是中型户型路线，整个产品结构呈椭圆形分布。１00平方米—,全为高层建筑.
2、，建筑形态为高层、小高层、排屋。宣传走的是“现代街坊·都市邻里"亲情+邻里概念“ １８0０户,建筑形态为高层、，走的是“国际"概念的路线建筑形态为高层、小高层。锦江半岛“高品质水景住区”环境概念。香江名邸走的是以排屋为主打的上层奢华路线，乐活天地“青年轻松幸福置业”概念　。
，一类是刚性需求客户,第二类是改善型需求客户,第三类是投资型需求客户。购房者主要集中在“７0后”、“80后”人群，占到８０%以上，其中,“80后"更是占到50％，成为袍江房产的购房主流 .据房管部门统计，％，其中,越城区居民占29．64%,周边县市(区）占21。5８％。而袍江区域的人群占48．78％。
分析结论：袍江区块成为各路诸侯的激烈角逐之地，目前针对各个阶层的产品线在市场上已经非常丰富；市场上的放量在将来一段时间里会增加很多,.
　　　　　　第二部分战略总纲
一、总体思路
从营销的本质出发（传统营销方式被称为4ｐ，即产品、价格、渠道、促销），仅仅围绕这个四个方面进行精细化营销操作。特别是在当前的市场背景下,着重对渠道进行重点挖掘，是迅速在市场上占的一席之地的关键.
时间节点上按两条线展开，一条是工程线，以工程的各个节点为基础，一条是项目的推广销售节点线即传统意义上的项目预热、开盘、持续、,销售节点线为纲。
总体目标
树立在袍江市场中高端客户人群中良好的印象。项目形象上至少在袍江能取得靠前的关注度,企业形象能形成初步的品牌