文档介绍：连云港5月份
市场调研报告
源海营销
一、全国楼市/新政满月,在观望中博弈
5月1-30日全国一线城市成交情况一览表
城市
成交
价格
北京
%,为去年同期的三成
/
上海
环比萎缩70%
%
广州
%
%
深圳
%,%
%
南京
同比暴跌77%,环比下滑69%
略有下滑
被业内称为房地产“新国十条”的楼市新政,到5月14日正好
为期一个月,在这近一个月来,从中央政府及各部委出台指导精神,到各地方政府纷纷出台严厉的实施细则,调控重拳轮番打出,新政影响也在不断加深。
随着各地“地方版”调控政策效应初现,全国楼市观望情绪愈加浓厚,购房者在观望,开发商也在观望,买卖双方都在等待新政效应的进一步体现。5月份以来,全国各地房地产交易普遍陷入“量减价滞”的局面,部分城市楼盘价格出现松动,观望成了楼市最普遍的情绪。
事实上,各地方政府对楼市的态度将是这轮新政成效的关键,不论是加大供给还是抑制投机,不论是土地政策,还是金融、税收政策,地方财政与房价的微妙关系正是多次调控反而使得房价越调越高的关键原因所在。我们认为,只有地方政府执行得力,调控才会有长期效果可言。
目前的观望还将持续多久,我们不得而知。但毫无疑问,如果观望持续,开发商除了下调房价促销外,或许别无选择。
二、港城楼市
成交分析/新政下的观望,成交惨淡
五月份,这个传统的销售旺季中,连云港全市商品房成交套数为2298套,相比4月份下降了43%(4月份全市总成交为3376套)。
尤其值得注意的是,今年的五一期间,连云港各个楼盘均表现低迷,往年大张旗鼓的宣传和促销活动在今年都难得一见其踪。包括5月下旬的房交会,也成为了开发商和购房者的一场心理博弈。
1、1-5月份成交走势分析
从年度日成交数据来看,我们可以明显看到,1月份(即09年年末)整体成交呈高位走势,春节过后,进入2月份开始,楼市成交开始急剧下跌,套用业内人士的话来说就是09年的风光从此不再了;4月份,随着房产新政实施日期的迫近,部分购房者开始着急,力争赶上在本次政策之前进行购买,故4月中旬曾出现小波的上升;4月17日新政出台后,让人开始觉得寒气的真正来临,包括开发商和购房者在内,整个楼市开始进入了政策的观望期,成交量呈现持续的下滑,整体走向不容乐观。
2、5月份周成交走势分析
从成交套数来看,五月份周成交量呈持续下滑态势,整体表现不容乐观;从成交面积来看,后三周的走势与套数走势一致,呈相应下滑趋势。其中,第一周的成交套数与面积走势与其他三周的走势情况相反,高成交套数,低成交面积,可以分析得出在五一假期过后的本周内成交户型多为中小户型,新政效应渐显。
3、5月份日成交走势分析
从本月的日成交数据来看,五月份整体表现平稳,包括五一和房交会在内,均未为对日成交走势产生影响。五月下旬,整体成交呈现下滑趋势,整体走向低迷。
4、5月份区域成交分析
从区域楼市成交情况来看,包括新浦区在内的市区各区成交表现欠佳,而以东海为代表的四县成交表现较为突出,主要得益于较低的房价支撑以及政府支持。如东海县,来往市区便利,房价便宜,有效吸引了周边县市的一些购房群体;如灌南县和赣榆县均出台相关鼓励政策对农民进城购房进行补贴。
从上表看出,新浦区周成交呈下滑区域,海州区后两周表现较好(原因:河畔花城项目推出新房源,成交情况较好),东海县周成交略有下滑,其余各区表现平稳。
4、5月份新浦区成交分析
作为连云港楼市成交量的龙头老大,新浦区五月份整体表现欠佳,五一假期和房交会都未能促进其成交量的提升。可以看出,本次新政对新浦区的影响较大,主要是因为楼盘供应量的集中和加大,另外,09年价格走势的虚高也使得消费者对房价的观望情绪更为突出一些。
小结、
通过5月份整体的楼市表现来看,自本轮新政出台以来,虽然目前还没有出现大幅度的降价或促销行为,但未来整体市场走势不容乐观。主要表现在两个方面,一、楼市供应量的增大,包括锦绣香江等在内的将预售项目,以及绿地等外来企业在连云港连番拿地,未来市场竞争激烈;二、09年对于连云港房地产来说是水深火热的一年,房价一路飙升,过快的稀释了连云港城市发展的潜力,未来房价走势不容乐观。
供应分析/推盘量有所增加,明显供大于求
自4月中下旬一系列的新政出台后,国家及地方政府均加强了房地产市场调控,我市亦不例外,于5月初出台了港城版房产新政十一条,重点强化了商品房的预售管理制度。因此,在今年的春季房展会上,我市房管部门规定,凡是参展楼盘必须要取得商品房预售许可证,否则不得参展。所以,这在一定程度上增加了5月份的推盘量。
1、5月份预售楼盘
5月份市区推