文档介绍：深圳溪之谷项目
开发定位

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开发目标
在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外最新规划思想的豪华贵族庄园别墅。
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研究工作的理念和目标
理念：
规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。
目标：
充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。
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本项目的工作思路
项目定位研究
用地布局规划
成本投入分析
市场研究—— 寻求市场机会
用地资源分析与评价
用地价值分析—— 开发与保护
地块分布（资源、价值、地缘特征）
道路系统布局规划
别墅组团、宅地布局规划
景观、公建布局规划
土石挖填方成本投入、
道路、支护成本投入
建安工程、景观
工程、成本投入
用地资源 VS 产品组合
—— 地价分配
成本投入分析
投资效益分析与测算
成本 —— 收益
可行性研究多方案分析
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市场研究工作内容和步骤
市场定位
项目SWOT分析
别墅产品研究
深圳别墅市场研究
市场背景分析
分析市场环境对项目的影响
识别和描述细分市场及机会
借鉴相关产品的经验
总结项目特征挖掘潜力资源
确定项目总体发展方向
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深圳别墅市场分析
区域机会分析
供销机会分析
用地资源机会分析
产品机会分析
需求机会分析
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区域机会分析—深圳别墅分布
龙翔山庄
观澜豪园
黄田高尔夫别墅
梅花山庄
福罗拉山庄
观澜高尔夫别墅
华侨海景山庄
东丽观海山庄
南澳滨海别墅
南龙半岛别墅
吉祥别墅
龙泉山庄
御海湾山庄
金海滩半山海景别墅
绿色高尔夫别墅
翠林别墅
新世界倚山别墅
梧桐半山云深处
天琴湾别墅
万科东海岸
濠信别墅
碧涛苑
南海小筑
东方花园
鲸山别墅
龟山花园
华侨新村
御景苑
月亮湾山庄
青青山庄
硅谷别墅
波托菲诺
名商高尔夫
新世界豪园
沙河高尔夫
半山海景
特发高尔夫别墅
棕榈泉别墅
颐园
齐明别墅
怡景花园
金碧苑
金湖山庄
仙湖山庄
田园居
华景园
润唐山庄
国际会议中心
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深圳住宅销售构成
按户型分类
别墅
1%
26%
三房及以下
73%
四房及以上/复式住宅
6000以下
60%
6000到8000
23%
8000到10000
10%
10000以上
7%
按单价分类
2003上半年深圳别墅平均单价16,067元/平米
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山景别墅项目特征
片区：集中在梧桐山、大小南山
景观：山、天然植被、天然氧吧
类型：独立别墅为主，TOWNHOUSE 属于补充产品
建筑风格：东南亚、美国乡村、现代简约，以朴素、自然为主的风格
面积：300M2以下是主流，500M2以上产品极少
价格：13000-15000元居多，属中档水平
销售率：70%左右
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价格：总价普遍超过1000万，但2000万以上的项目尚属市场空白；
风格：以欧式风格为主；
园林环境：没有明显的特征
景观：水景成为不可缺少的要素；
卖点：
豪华尊贵；
资源稀缺；
区位优势。
销售率：超大户型的销售量与供应量始终保持平稳水平
典型案例：半山海景、银谷别墅
在售项目中面积最大的项目特征
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