文档介绍：绿地集团普陀区曹杨路项目技术沟通汇报
绿地集团普陀区曹杨路项目技术沟通汇报
谨呈绿地商业集团
汇报思路
世联对本项目的理解及思路
项目界定
项目开发目标及问题梳理
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世联研究方法和工作内容
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世联操作的类似案例分享
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9>01项目
界定
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项目所在区域未来将发展成为上海市四大副中心之一——真如城市副中心
上海市市级中心以人民广场为中心,以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站
“不夜城”为依托,具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。
四大副中心分别是徐家汇、五角场、真如和花木。
真如副中心主要服务城市西北地区,规划用地约11>.6平方公里
区域背景
从真如地区原有土地利用看,核心区域内主要为仓储物流和批发用地,东西为居住用地,商业服务性用地缺乏
真如核心地区的大量用地为物流仓储、批发市场用地。土地利用率不高,单位产值较低,对周边环境产生较大负面影响。
真如东、西片区拥有大量公寓用地、且这些公寓房龄较久,大多为八十年代与九十年代初建设的老公房,同时区域内还存在大量房龄50年左右老公房,对区域的形象存在较大的负面影响,并在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。
真如东、西片区存在一些特殊用地,在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。
真如地区商业用地大多为社区服务性用地,大规模的区域服务性商业用地很少,商务用地几乎没有。
普陀区户籍人口密度低于中心区平均密度,但外来人口最为集中
普陀区外来人口主要集中在长征镇、桃浦镇,其次为真如镇和石泉路街道。
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普陀
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市中心
人口密度
平均
每户人口
年末户籍人口
(万人)
户数
(万户)
土地面积
(平方公里)
地区
2003年市中心九区外来人员分布情况
2003年普陀区人口统计情况
真如区域内人口素质普遍较低,如何引入高素质人群是推动区域发展的关键
区域内设施陈旧,环境嘈乱、人员混杂是阻碍高素质人群进入的壁垒。
要导入新的高素质人群,需要通过产业调整、和区域环境及居住条件的改善来带动。
旧公房
本地人:原拆迁户或困难户中生活水平较低的群体,包括本地拆迁户及闸北、杨浦等拆迁户,文化层次及综合素质普遍不高。
外地人:以租赁为主,多为较低层的务工者(如水产市场、批发市场的工人等),文化水平低,素质较低,多来自浙江、安徽、山东、福建等地。
本地人:原拆迁户或困难户中生活水平相对较高的群体,为改善居住条件而由公房搬迁至商品房,或由其他区域拆迁搬家而至,文化层次中等,高层次人群多选择迁出普陀区。
外地人:以购买为主,也有大量租赁,多为来沪的生意人(包括附近批发市场的老板)和公司职员,文化层次相对较高。
商品房
B1/B2地块地上总建筑体量约15万平米,包含商业、办公、住宅等多种物业,且以商办物业为主。
用地面积:B1:20178m2
B2:20935m2
用地性质:B1为居住商业金融用地,B2为商业金融用地. B1住宅面积不得超过14000m2,其他物业具体指标未特别限定
明确容积率: B1 : ,B2:;
建筑面积:B1,地上70623m2,地下5315m2,B2地上83740m2,地下15688m2
建筑密度:B1≤ 40%;
B2≤ 50%
建筑限高:B1≤100m,B2≤150m
绿地率:B1≥25%,B2 ≥15%
项目本体
项目西部、北部为已建成住宅区
地块东部为钢材市场及已拆迁平整地块
地块南部为尚待拆迁上海市最大的水产品批发市场——铜川路水产市场
铜川路
铜川路
曹杨路
曹杨路
芝川路
潮洲路
康建建材市场
中储货运
来客农贸市场
康建钢材现货交易市场
百红物流
百红商贸公司物流中心
山华果品市场
联华超市配送中心
沪西、铜川水产市场
禽蛋市场
上海物流商业中心
铜川海鲜城
酒店用品卖场
一百物流
利民市场
曹杨水产批发市场
南北干货市场
上海铜川副食品集散基地
灯饰城
项目
项目四至:地块靠近规划中的真如城市副中心的两大主轴——曹杨路及铜川路,周边以水产品、果品、钢材批发市场为主。
所在区域目前以批发市场商贸区为主,正实施拆迁,总体形象与城市副中心的战略目标相去甚远。
区域属性和项目属性界定,帮助我们明确研究方向和方法
所在区域以仓储、物流、批发贸易为主导产业,产业能级低,人口素质差,城市面貌落后
区域主干道仅