文档介绍：绿地集团普陀区曹杨路项目技术沟通汇报
世联对本项目的理解及思路
项目界定
项目开发目标及问题梳理
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世联研究方法和工作内容
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世联操作的类似案例分享
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汇报思路
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01项目
界定
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项目所在区域未来将发展成为上海市四大副中心之一——真如城市副中心
上海市市级中心以人民广场为中心,以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站“不夜城”为依托,具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。
四大副中心分别是徐家汇、五角场、真如和花木。
真如副中心主要服务城市西北地区,
区域背景
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从真如地区原有土地利用看,核心区域内主要为仓储物流和批发用地,东西为居住用地,商业服务性用地缺乏
真如核心地区的大量用地为物流仓储、批发市场用地。土地利用率不高,单位产值较低,对周边环境产生较大负面影响。
真如东、西片区拥有大量公寓用地、且这些公寓房龄较久,大多为八十年代与九十年代初建设的老公房,同时区域内还存在大量房龄50年左右老公房,对区域的形象存在较大的负面影响,并在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。
真如东、西片区存在一些特殊用地,在一定程度上制约了后期对土地的重新规划利用。
真如地区商业用地大多为社区服务性用地,大规模的区域服务性商业用地很少,商务用地几乎没有。
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普陀区户籍人口密度低于中心区平均密度,但外来人口最为集中
普陀区外来人口主要集中在长征镇、桃浦镇,其次为真如镇和石泉路街道。
地区
土地面积
(平方公里)
户数
(万户)
年末户籍人口
(万人)
平均
每户人口
人口密度
市中心
21 414
普陀
15 417
2003年市中心九区外来人员分布情况
2003年普陀区人口统计情况
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旧公房
本地人:原拆迁户或困难户中生活水平较低的群体,包括本地拆迁户及闸北、杨浦等拆迁户,文化层次及综合素质普遍不高。
外地人:以租赁为主,多为较低层的务工者(如水产市场、批发市场的工人等),文化水平低,素质较低,多来自浙江、安徽、山东、福建等地。
本地人:原拆迁户或困难户中生活水平相对较高的群体,为改善居住条件而由公房搬迁至商品房,或由其他区域拆迁搬家而至,文化层次中等,高层次人群多选择迁出普陀区。
外地人:以购买为主,也有大量租赁,多为来沪的生意人(包括附近批发市场的老板)和公司职员,文化层次相对较高。
商品房
真如区域内人口素质普遍较低,如何引入高素质人群是推动区域发展的关键
区域内设施陈旧,环境嘈乱、人员混杂是阻碍高素质人群进入的壁垒。
要导入新的高素质人群,需要通过产业调整、和区域环境及居住条件的改善来带动。
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用地面积:B1:20178m2
B2:20935m2
用地性质:B1为居住商业金融用地,B2为商业金融用地. B1住宅面积不得超过14000m2,其他物业具体指标未特别限定
明确容积率: B1 : ,B2:;
建筑面积:B1,地上70623m2,地下5315m2,B2地上83740m2,地下15688m2
建筑密度:B1≤ 40%;
B2≤ 50%
建筑限高:B1≤100m,B2≤150m
绿地率:B1≥25%,B2 ≥15%
B1/B2地块地上总建筑体量约15万平米,包含商业、办公、住宅等多种物业,且以商办物业为主。
项目本体
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铜川路
铜川路
曹杨路
曹杨路
芝川路
潮洲路
康建建材市场
中储货运
来客农贸市场
康建钢材现货交易市场
百红物流
百红商贸公司物流中心
山华果品市场
联华超市配送中心
沪西、铜川水产市场
禽蛋市场
上海物流商业中心
铜川海鲜城
酒店用品卖场
一百物流
利民市场
曹杨水产批发市场
南北干货市场
上海铜川副食品集散基地
灯饰城
项目西部、北部为已建成住宅区
地块东部为钢材市场及已拆迁平整地块
地块南部为尚待拆迁上海市最大的水产品批发市场——铜川路水产市场
项目
项目四至:地块靠近规划中的真如城市副中心的两大主轴——曹杨路及铜川路,周边以水产品、果品、钢材批发市场为主。
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所在区域目前以批发市场商贸区为主,正实施拆迁,总体形象与城市副中心的战略目标相去甚远。
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