文档介绍：龙湖滟澜山别墅项目整体营销策略报告
20073>.
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :10146>899638 .
目录
楔子——下渝州纪闻
审题——回顾六条延长线
解题——重构价值体系
营销策略
营销战术
销售执行计划
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
楔子种子客户“下渝州”
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
原音重现
龙湖嘛,重庆最好的楼盘都是他们做的
不能看了,越看越着急
你们策划达到目标了
我说还可以,他们都是太好了
这样的房子放在北京翻倍也好卖
和你们的董事长建议,改成香樟林的样子,
我们这些太太就能买15套
……
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
对你们公司肯定相信,可为什么做这样的产品,不好卖的;
你们可以和我们及时沟通,我们愿意有反馈的,现在改还来得及
香醍漫步为什么做小独栋啊,那样的位置应该做大别墅,没什么问题的;
我们昨天晚上四个太太一直在商量,说服我们为什么么买你们
的房子,别的都好,就是联排,我们还是主要考虑投资的,投资培训和你们刚好相反啊!
别想了,来看了这样,北京也做不出来,北京没绿的树啊
龙湖很聪明,让我们来看,虽然昨天晚上商量了以后还是理由不
多,不过有好产品一定给我们说一下,肯定要看看的……
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
客户的反应客观验证了最初的分析
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
价格
产品形式
花园面积
三重困境
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
回顾六条延长线
已解决什么问题?
未解决什么问题?
延长线之一:
微观市场困境重重,宏观市场
?
别墅禁建带来的政策影响
别墅置业者的多元化、年轻化趋势
望京/奥北区域的国际化进程加快
供应
需求
结论:别墅良好的市场环境,蓄势待发
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
延长线之二:
被众多项目分流,是否也能分流众多项目
?
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
滟澜山
经济型别墅
区域内二手别墅
独栋别墅
城区高端公寓
分流与吸引
延长线之三:
地段/产品/客群的矛盾背后有无统一
?
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
从一种特质说起
中央别墅区基因——国际化
区域客群基因———国际化
目标客群基因———国际化
项目产品基因———国际化
国际化——贯穿区域、客群、产品的统一核心气质
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
国际化是项目营销的必要条件
——有效地解决区域间竞争
但非充分条件
——因其无法解决区域内竞争
充分条件是什么?
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
从一种现象说起
更强调自我感受
更在乎别人的看法
小众
大众
恰当
小马拉大车
引领者
跟随者
530
760
728
545
引领时尚
能否在另一种价值体系下,
让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值?
是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?
延长线之四:
是否存在另外一种价值参照系
?
《2009地产实战宝典》100G专业地产资料,全国货到满意付款
订购热线:********** :1014899638 .
透过现象看本质
有这样一群人
他们看中自身的感受更甚于别人的看法
价值观体系较为成熟、坚定,不轻易为他人意志所动摇
他们的价值观一旦开