文档介绍：茶山新天地商业前期策划报告
深圳市经纬投资顾问有限公司
项目研究工作阶段划分
至今工作
2010/5/28
2010/6/18
第一阶段(前期)
第二阶段
第三阶段
项目整体定位与发展战略/项目前期策划及执行方略′项目招商与营销战略
·东莞市宏观经济背景研究
东莞市房地产市场调查与分析
东莞市消费者市场调研
工作·项目的优劣势分析和地块价值挖掘
城市新中心案例研究与借鉴
·综合体案例研究
最终·东莞房地产市场调查分析结果
成果·项目整体定位与发展战略(终稿」
第一篇章项目定位与发展战略
本篇章解决的关键问题
如何通过项目开发使区域成为东莞副都市中
挖掘区域价值
心之新中心?
通过怎样的物业组合化解市场风险?
在高容积率下各类物业如何创造价值?创造产品价
我们的研究思路
如何通过项目开发使区
域成为东莞新中心?
在高容积率下各
类物业如何创造
通过怎样的物业组合
化解市场风险
项目战略发展方向判定
项目发展战略
项目定位
项目分期策略
本项目中心化发展模式判断
项目整体定位
项目分期
二:商务驱动
项目功能比例
目条件拟合度分析
本项目物业类型组合判断
商务驱动型城市中心功能体系及物
本项目物业组合判
城市新中心发展模式
核心功能案例
口长沙河西行政中心
模式一:政务驱动型
行政文化
口青岛行政中心
谷滩行政中
高科技
口深圳·蔡屋围金融中
城市新中
模式二:商务驱动型
企业服务
口伦敦·加纳利码头
口巴黎·拉德方斯
博览会展
服务
深圳·华润中心
模式三:商业驱动型
休闲娱乐
口宁波·天一广场
口日本·福冈博多运河城
旅游观光
经纬模型
模式一政务驱动型长沙河西行政中心
998年捉出行
搬迁前三年GDP增
政中心搬迁至湘江西岸,直接带动了西岸的发展
%
批世界500强企业纷纷投资西岸
2001年完成行
政中心整体搬
搬迁后三年GDP增
3年来西岸地价上涨3倍多,人口增加了近2倍,形成
%
座“新城
老城区交通压力缓解,环境改普,旧城改造加速,带动
地块物业价值提升
以政务为核心驱动力的城市中心的KP体系
(关键缋效指标体系)
地理位置—城市新区,为带动新区的发展,建立城市新
格局,为老城区提供土地,避免原城市中心过于拥挤
交通可达性——地铁口/道沿线/利停车
外因十关
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相
政府行为—以政府行政中心搬迁为核心驱动力
KP体系
大规模,持续开发—用地面积在1平方公里以上
用地条件建设用地的适宜性、安全性等
建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等
内因
配套完善—商场、居住、写字楼
可操作性—取地成本低、开发成本低、操作难痘小
模式二商务取动型深圳°蔡屋围金融中心
位置:罗湖中心区
蔡屋围金融中心
交通:深南大道沿线/地铁大剧院站
产业聚集
银行
金融证券
保险
罗湖中心区
口深圳发展银行a联合证券
友邦保险
口中信城市银行口大鹏证券太平洋保险
口建设银行
口中信证券口人保
口工商银行
口华鑫证券
口农业银行
口金元证券华泰保险
强制性的视觉冲击—超高层建筑群
口人民银行
口南方证券
商业银行
鹏华基金
世界金融大厦
华润大厦
发展银行大厦
DE
深圳·蔡屋围金融中心
功能化体系
东门商圈
甲级写字楼星级酒店市级商业中心
地王大厦
晶都酒店中信城市广场
口华润大厦木棉花酒店华润万象城
深业中心
口华润酒店
口发展银行大厦万德酒店
口中信大厦
口万德大厦
口世界金融中心
住宅
蔡屋围金融中心
地王公寓
都市名苑
口名仕阁
人民南商贸圈
世界金融中心场地广
服务式公寓