文档介绍：详解土地增值税
作者：淮安王越先生QQ
一、土地增值税成为弄潮儿
国10条下发后，房地产市场步入万马齐喑状态，总局为助力国10条，土增相关政策频出，国税发（）53号要求除保障房，东部预征率不低于2，中部和东北不低于1。5%，西部不低于1%，只要你收了钱，你就得预交，等达成清算条件了，必需进行清算，潜台词是什么？意味着清算时再让你房地产商脱层皮，假如实在清算不了，就搞核定，核定征收率多少？不得低于5%，应该是销售收入5%。问题是假如收入不确定，扣除项目金额确定，怎样核定？莫非是扣除项目金额除以（1-利润率）乘以5%,鉴于土增特点，不应该是利润率，而应该是增值率，但好象现在为止还没有增值率确定幅度说法。
另外假如清算时采取核定征收方法，以前预征土增是否能够抵扣呢？某市要求是不许可抵扣，正如某运输企业，所得税在国税，%企业所得税，假如其所得税系查帐征收，则能够抵税，而如系核定征收，则不能抵税，这么处理是有道理，督促企业建帐立制，走查帐征收之路。
二、收入确定问题
有发票按发票，没发票或未全额开具发票，按销售协议，在清算前发生补退房款，能够调整，那么清算后发生补退房款，需不需要调整呢？220号文没说，个人见解应该也是能够调整。不过从总局相关文件了解，不需要调整，（）187号文要求：清算时还未转让房地产，清算后销售或转让，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用（清算时扣除项目总金额除以清算总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。
某项目被要求清算，清算时扣除项目总金额1000万，清算面积1000万平米，则单位建筑面积成本费用1万每平米，以后这个项目余下来房屋又进行了精装修，这就存在一个问题，清算时未售出该项目所余房屋单位建筑成本费用是和售出部分一致，但清算后未售出部分又增加了一块精装修成本，但187文不管，仍然根据当初清算时单位建筑面积成本费用来算土增，所以我个人了解，220文对于清算后发生补退房款，应该是不需要调整。不管呢。
三、质量确保金问题
220号文说明了一个问题，土增实际发生并不等于实际支付意思，为何？
借：开发成本-建筑安装费
贷：银行存款
贷：应付帐款-质保金
可见只要有建筑方发票，这笔开发成本能够作为土增扣除项目，未来假如房子无问题，将质保金退还给建筑方，借应付帐款-质保金贷银行存款，假如发生了问题，假如由原建筑方维修，建筑方借工程施工贷应收帐款，或由其它施工方进行维修。
四、开发费用中利息问题
假如能够提供金融机构证实并分摊，利息据实扣除（超期利息和罚息不算在内，且不超出商业银行同类同期利率），其它包含以顾问费、咨询费名义列支财务费用、非金融机构借款利息、销售费用、管理费用在5%以内百分比扣除。
假如既不能提供证实又不能分摊，因为利息支出必需是实际发生，所以在开发费用扣除百分比10%限额内，实际发生利息支出仍然要据实扣除，但不能超出5%限额，不然起不到税法调整作用，（有意不分摊，全部据实扣除？）其它开发费用根据5%来确定，即使总局说5%和10%以内