文档介绍：土地增值税政策详解
深度解析国税函〔2010〕220号文《关于土地增值税清算有关问题
的通知》
• 清算应税收入的确认
1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发
票的，按照发票所载金额确认收入。
2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方
签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收
入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量
面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在
计算土地增值税时予以调整。
那么清算后补退房款怎么办？管还是不管，江苏规
定，重新和之前清算的计算。
工程质量保证金的税前扣除
• 一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约
定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给
施工企业。在实际工作中有两种作法：
其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产
企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二，施工单位仅仅
开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。
按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保
证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发
票的，扣留的质保金不得计算扣除。
因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税
税前扣除必须注意两点：1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工
企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；2、与施工单位结算
竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额
建筑业发票。
需要说明的是：土增也是实际发生不等于就是实际支付。
。
房地产开发费用的税前扣除
• 争议很大，各地自行其是，比如江苏，能分摊和提供证明的，利息据实
扣，其它的5%，如果不能的，则金融机构利息和非金融机构利息可以
5%以内扣，其他开发费用据实扣除。
• 对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。对利息支出的税务处理进行
了统一。按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发
成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。也就是说，利息支出只
能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成
本加计扣除的税收优惠政策。
• 那么财务费用中的诸如顾问费之类怎么办，属于财务费用，但不属于利息
支出，归属于其他开发费用限额扣除，委托贷款根据规定也属于金融机构
业务，利息支出应当认同。
土地闲置费的税前扣除
《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴
纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。会计
制度中也是将土地闲置费纳入到管理费用中的，两
者无差异。
企业支付逾期开发的“土地闲置费”，其实质是
房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，从
严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同
时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切
相关。
取得土地使用权时支付契税的税前扣除
• 按照《企业会计准则―无形资产》规定，外购无形
资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归
属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不
仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、
佣金、缴纳的相关税金及其他费用。按照《新通知》
规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的
契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，
计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得
税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也
是一大利好。
拆迁安置用房土地增值税计算问题
•1、本项目房地产安置回迁户
房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，其税务处理为：
（1）安置用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入，根据“国税发
[2006]187号”规定，安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：
A 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
视同销售收入同时，相应的安置房建造支出可以获得加计扣除。如何理解“同
类”指同期商品房吗？在确认安置用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地
产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，