文档介绍：上海宜山路站地铁商业项目定位报告(上) (上) 目录 PART 1 区域商业市场解读 PART 2 项目商业价值判断 PART 3 项目商业功能定位研究 PART 4 项目财务测算 PART 5 项目规划设计建议 PART 6 项目开发运营策略附件品牌推荐建议 04 30 46 85 117 125 134 3 《定位报告逻辑图示》备注: 1. 一、二部分是以市场研究为基础判断出项目的商业价值。 2. 可比案例研究是对本案定位方向有指导意义。 3. 定位部分有充分的定位理由和依据地块区位规划指标开发商意愿项目 SWOT 分析可比案例研究区域规划商业市场格局消费者特征竞争态势商业定性项目定位方案经营功能定位目标客群定位确定方案方案比较动线组织分析整体规划建议与经营功能统一的物业配置要求一市场研究二价值判断三项目定位四财务分析五规划建议六开发策略经营策略建议招商模式建议财务测算经营档次定位主题概念定位业态业种组合配置经营区域划分开发策略目标 4 PART 1 区域商业市场解读 5 大徐家汇商圈规划范围及概况: 占地约 7平方公里,形成“一圈三街多点”新格局, 旨在创建世界级城市副中心。商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐篷剧场, 衡山路休闲娱乐文化区域,天钥桥路特色餐饮和商务办公区域,宜山路建筑、装潢与家居文化区域,以及高安路、湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国企业、国际组织地区总部的落户区域,漕溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物馆、国际精品戏剧艺术中心。 PART 1 区域商业市场解读区域商业发展格局规划 6 九号线宜山路站兴力达七建家饰佳三号线宜山路站科拉胜宜山路徐虹北路中山西路凯旋路田区域现有商用物业分布特点: ?以中山西路、徐虹北路、柿子湾路-蒲汇塘路、文定路围合区块为界,向四周辐射;核心区域为凯旋路、宜山路形成的十字区域; ?家饰佳、科拉胜、筑园、文定生活广场、兴力达、上房建材、七建等市域著名建材家居项目多位于“田”字形道路沿线及内部; 筑园徐虹北路蒲汇塘路中山西路文定路 PART 1 区域商业市场解读区域商业发展现状——宜山路商业格局 7 中山西路商业形式: 街铺?文具、快餐?汉斯格雅?足浴宜山路商业形式: 建材商城?家饰佳?兴力达文定路商业形式: 建材商城?文定广场徐红北路商业形式: 街铺? TOTO 业态功能比较内容徐虹北路蒲汇塘路文定路宜山路凯旋路中山西路现状功能建材+零售餐饮+零售建材建材快餐+建材建材+服务+餐饮经营档次中低档低档中高档中高档低档中低档本项目以宜山路、凯旋路、文定路和徐虹北路两侧形成了建材商业街形态,成为宜山路建材街的核心。主要形态为建材商厦和沿街商铺,高中低档品牌齐全,人流量较大。四条主要建材商业街蒲汇塘路和中山西路有一定体量的住宅底商,商业业态针对社区小餐饮小休闲为主。中山西路与宜山路路口位置针对周边写字楼客群设置了部分中型快餐和正餐。二条社区商业街区域内现有大量办公商务,未来仍将有 30 万m 2左右商务办公物业投入使用。办公商务集中徐虹北路蒲汇塘路中山西路文定路蒲汇塘路商业形式: 社区商铺?兰州拉面?罗森凯旋路商业形式: 街铺? Kfc 、兰州拉面?油漆、五金 PART 1 区域商业市场解读区域商业发展现状——宜山路商业格局 8 商业形态界定:建材商厦+沿街商铺,形态落后宜山路商业形态单一,以建材商厦为主,辅以少量沿街商铺。区域是上海规划的 43 个新兴 CBD 之一,光启城是第一个投入建设的综合体项目。建成以后,宜山路商业形态及商业规模将有显著提升。类型代表项目经营业态发展趋势评价建材商城家饰佳、科拉胜、兴力达、七建、文定等建材、家居销售展示★★★☆☆清一色以建材家居展示销售为主营业态,从最早的建材市场演变而来,高中低档硬软装物品齐全,在市域范围消费者心中有根深蒂固的商圈印象,经营状况良好。沿街商铺凯旋路、徐虹北路、古宜路、蒲汇塘路等家居建材零售、便利店、正餐、快餐、美容美发等★★★☆☆经城市发展,自然形成的中心城区商业街,在经营业态综合性方面,较具优势。同时,基于区位优势明显,主要商业街沿街店铺经营状况普遍较好。城市综合体光启城(在建) 经营业态包括零售、餐饮、娱乐休闲等★★★★★项目是集购物中心、办公于一体的综合体,是宜山路发展为新兴 CBD 的第一个综合体项目,是区域商业能级提升的标志性项目。 PART 1 区域商业市场解读区域商业发展现状——商业形态 9 区域零售以建材家居为主。其中,大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路, 小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凯旋路,共有建材企业 200 余户,营业面积 30 万㎡。另外有少量便利店、书店、服饰等店铺。未来,光启城购物中心