文档介绍：南坪古镇整体定位丶物业发展建议及招商推广策略
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谨呈:九寨沟宏义投资有限公司
南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略
一、项目整体研判
二、项目整体定位
三、产品发展建议
四、商业古镇招商及运营策略
五、整体营销策略
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Part 1
项目整体研判
一、项目属性研判
二、项目客群分析
三、国内旅游商业项目分析
四、九寨沟旅游分析
五、结论
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东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三县连界。
南部和西部同四川省平武、松潘、若尔盖接壤,是大九寨交通网络的重要枢纽之一。
项目距离成都约435公里,九黄机场约120公里,九寨沟风景区入口约40公里。
未来还是东环线进入九寨沟县的第一站,区位优势极为明显。
永丰花园
九旅花园
九寨花园
九乐花苑
永丰村寨
南坪古镇周边分布着永丰新区的主要社区,同时毗邻永丰上中下寨,是联接整个片区的重要枢纽。
一、项目属性研判
无论放眼大区位或片区区位,项目均具有成为旅游集散中心的先天优势
1、区域分析
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旅游学院
九寨花园
白水河
永丰村寨
南临白水河;内部分布有水塘,东南部还有温泉资源;
周边山势雄伟,具有良好的景观资源
古朴风味的本地村寨,提供了大量的本土元素可加挖掘与利用。
周边环境为项目提供了打造文化体验、亲水公园的基本素质。
2、项目四至
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3、项目SWOT分析
项目优势【S】:
自然资源:位于九寨沟区域之内,自然生态资源之稀缺性之独特,绝无仅有;
人文资源:九寨沟县历史源远流长,周边分布着大量的历史遗迹,也有生动的民俗风情,这些都为将来构建度假体系提供有力的支撑,丰富今后的度假内容;
区域规划:九寨沟县政府重点规划打造的区域;
项目规划:九寨沟县历史民俗万象精华的集中展示区。
项目劣势【W】:
位于九寨沟新县城,距离九寨沟景区较远。
项目宗地偏小,商业纵深不足。
项目机会【O】:
九寨沟旅游规划方向的战略型转变,“沟口游,县城住”的规划方向,也为项目的发展奠定基础;
九寨沟目前尚无一个集特色客栈、本地特色餐饮、高档旅游商品、体现九寨民俗风情且参与性强的大型娱乐街区,这也为项目的开发和运作带来机会;
交通路网的不断完善,也将为项目今后的发展提供有力支撑。
项目威胁【T】:
目前国内运营良好且知名度较高的旅游度假项目,易造成客户的对比心理。
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综上所述,南坪古镇在自然资源、项目规划等方面的优势突出,区域发展前景良好,市场机会极为明显,具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视公园等基本条件。
4、分析结论
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目标客户群
目标客户群分析
九寨沟的游客群
自助游客
自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式,主要集中分布在25~45岁中青年,他们富有冒险精神,喜欢新奇之物,神秘事物,喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情,当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后,他们还可以去哪里?本案的出项将为他们提供这样一个场所。
跟团旅游者
九寨可以玩七天吗?自助游一路走走停停可以,跟团却很难玩七天。玩三天其余四天怎么办?本案出现后九寨就可玩上7天,没事可以在周边寨子转转,或者待在古镇里面晒晒太阳……
有那么一群人,他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。
本土居民及外来常住人群
目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区,本地居民及外来常住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发,应在一定程度满足这部分人的需求。
二、项目客群分析——游客
目标客户群
需求分析
投资者
在当前的房产政策下,普通房产投资者正在逆转思路,从住宅投资转向其他方面,本案成为其中一个可能。
经营者
全国范围的商家
在全国范围内,无论是特色商家还是主力店商家,都在寻找具有特色的项目入驻,不但可增强效益,更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。
九寨本地商家
虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区,但是除了景区商家获益之外,县城商家依然以本地人为消费群。利润较低,他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客,进而获得较高利润。
游客变商家
纵观国内旅游发展市场,无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚,都存在大量的将生活融入经营的商家,他们在寻找一种生活方式,丽江开店年年攀升的经营成本,已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷,本案具有巨大的市场空间。
项目客群分析——商家
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综上所述,无论是从商家的角度,还是从旅游客群的角度,都需要像本案的这样一个古镇。本案具有广泛的市场基础。
1、省内代表项目——平乐古镇
平乐古镇
三乐古镇古称“平落”,其历史可追溯至上古时代,迄今已有两千多年的历史。素有“一平