文档介绍：南山写字楼市场调研报告暨项目裙楼商业初步定位报告
南山写字楼市场调研报告
暨项目裙楼商业初步定位报告
目录
第一部分、宏观分析
第二部分、市场分析
第三部分、项目周边调研
第四部分、SWOT
第五部分、开发建议
第一部分、宏观分析
(一)、南山概况
深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海、桃源共八个街道办事处。全区总人口为48万人。
南山土地资源丰富,有大片可供开发的土地,目前建成城区面积40平方公里,待开发面积(包括填海造地面积)近100平方公里。全区有长达42公里海岸线。
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
经济持续增长,2006年第一季度,除房地产开发外,其它所有经济指标均有显著增长,其中基础设施建设增长率在50%左右。
工业仍然占主导地位,但增长已经开始放缓,在未来数年内将随着南山区经济的转型而减小份额。
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
进出口额持续增长,随着西部通道的开通,滨海大道,沿江高速,以及宝安大铲湾码头,地铁1、2号线等基础交通设施的逐步建设和投入使用,进出口空间巨大,将在数年内成为南山区的支柱性产业。
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
南山区固定资产投资仍然持续增长,由于房地产政策的改变,房地产开发,特别是住宅开发已经开始下滑,写字楼开发增长缓慢,基础设施建设成为主要增长点。
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
近年来,南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长,在深圳特区的经济发展中占有重要地位。南山区国民生产总值(GDP)全市的四分之一,在深圳市六个区中居于首位。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心,片区的产业结构不断优化。
南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
全市商品房销售统计数据显示,1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势,并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1/3的比重。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。
大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出,大规模社区如蔚蓝海岸、招商海月、海印长城、滨海之窗、鼎太风华、振业城等。仅在南山商业文化中心区,近些年已入伙的高尚住宅面积超过350万平方米,2005年南山的新房成交均价已超过8000元/平方米。居住人口的增多,消费需求的增长,为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。
住宅带动效应
(二)、宏观经济现状及发展趋势分析
六月一日,新的房地产调控政策落实执行,我们暂且称为“新八条”。
新八条的出台,极大的压制了房地产,特别是住宅房地产的开发和销售。日成交量也开始逐日下降,整个地产界一片风声鹤唳。
然而,我们国家拥有庞大的民间闲散资金,这些资金需要找到出口,但股票、期货、证券、外汇等一系列投资产品则需要有一定的专业知识,并且具有明显的不可预见性、风险性。
在多方挤压的同时,投资者开始把目光投向房地产的其它形态——商业和写字楼地产。
新政策的影响
(三)、未来规划
——南山商业文化中心
(三)、未来规划
——南山商业文化中心
(三)、未来规划
——南山商业文化中心
南山商业文化中心西起南海大道,东望深圳湾,北临深圳大学及高新技术园区,南接南油开发区。南山商业文化中心区目标是建设成为具有的现代化海滨城区,它与南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通商海港群交相辉映,完善了南山区的城市功能。南山商业文化中心区总建筑面积达234万平方米,其中办公建筑面积约44万平方米,商业建筑面积约35万平方米,规划居住人口43>.1万人,,规划建有星级酒店、金融大厦、文化娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施,片区内还有学校、医院、公交总站等,形成一个配套完善的大型商业文化居住区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商务办公的升级和发展,吸引著名海内外发展商前来踊跃投资,至今中心区内可转让土地已转让95%。
第二部分、市场分析
(一)、南山写字楼市场发展现状及趋势
1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势,并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1/3的比重(主要集中在科技园区域)。
据有关部门统计,南山区现有居住人口100万余人,今后3至5年将会有超过50万人陆续入住该片区。另外,该区域的居住人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成,他们有强大的消费力,为南山商圈的崛