文档介绍：世联2012年深圳南山项目产品定位报告商业街定位
2012年南山项目产品定位报告
商业街定位和商业规划设计建议
世联研究案例
当城市融合自然时,传统意义的豪宅都将可能黯然失色,
尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代
当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时,
城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。
然而,在深圳,
豪宅往往与郊野化的观念相连,
城市豪宅在价值定义上遭遇贬损……
ANGLE
视角
营销的意义在于——不断转换价值的视角,实现价值的最大化。
发现
2012年南山项目产品定位报告
上篇:项目价值体系的界定
The Value of Luxury House
位于南头成熟居住区中心,城市资源丰富
项目印象
人人乐
天虹
商场
家乐福
实验小学
实验学校
协和医院
妇幼医院
中信银行
田厦
项目
文体中心
荔香
公园
南头商业城
百安居
邮政储蓄
南山政府
南山分局
活动中心
公交站
地铁站
公交站
公交总站
步行15分钟
步行10分钟
交通通达性良好,同时规避主干道噪音干扰
与主干道快速连接
动线1:地块——南光路(南)——辅道——桃
园路。
动线2:地块——南头街(西)——南山大道。
噪音、人流干扰小
北侧成熟居住区
东侧南光路车流较少
东面市政荔香公园
东南路口车流人流均较少
南侧南头街属于辅路
项目印象
享有深圳一线品牌教育配套资源
项目印象
周边社区生活氛围浓厚,居家条件良好
项目印象
城市中央公园景观资源
昭示性、展示性:地块通过荔香公园至南海大道、桃园路之间,基本无建筑遮挡,来形象展示价值极高。沿南光、南头街两侧沿路,展示性强于周的已入住社区。
视野:地块与南海大道之间无任何建筑遮挡。
大角度的公园景观视野
项目地块
项目印象
独占性景观资源价值
城市稀缺开阔性视野
标志性昭示效果
现有的视角:
问题思考:
成熟住区新楼盘
学位房
景观房
在现有的视角下,项目目价值提升的空间?
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可实现价值检验
现有视角下的项目价值检验
项目周边
项目周边同样具有实验学校小学部配套的楼盘。
项目周边目前供应全部为二手楼盘
价值检验
1
2
3
4
5
6
7
8
9
名称
套数
主力
主力面积
荔林春晓
544
3、4房
110、130、170
荔秀华庭
56
3、4房
130、180
明舍御园
105
4房
140-230
前海华庭
196
2房3房
80/100
荔香源
84
3房4房
130-180
馨荔苑
28
4房
160、180
秀林新居
90
4房5房
128、178
阳光荔景
372
3房4房
118、150
悠然天地
524
3房5房
120、140-170
序号
楼盘
序号
楼盘
1
荔秀华庭
6
明舍御园
2
秀林新居
7
阳光荔景
3
馨荔苑
8
荔林春晓
4
前海华庭
9
悠然天地
5
荔香源
备注:荔香源为军产房。
周边典型二手项目分析
悠然天地
基本指标:
项目用地面积:300003>.40㎡
建筑面积:93356m2
商业面积:
住宅面积:65234m2
会所面积:1600m2
幼儿园面积:2100
总户数:524户
车位:262(68)
容积率:
覆盖率:%
户型
面积区间(㎡)
套数比
二房二厅
80-90
%
三房二厅
100-115
%
四房二厅
130-150
%
四房二厅(带工人房)
170-180
%
户型比例:
三级市场价格
带学位户型:21000-24000元/平米;
带学位和景观户型:22000-26000元/平米
评价:
配套在区内相对较齐,拥有社区商业、幼儿园、会所。
价值检验
明舍御园
基本指标:
项目用地面积:㎡
建筑面积:24996m2
容积率:
总户数:105户
车位:149
覆盖率: %
户型
面积区间(㎡)
套数比
三房二厅(带工人房)
140-160
80%
四房二厅(带工人房)
180-200
10%
四房两厅(带工人房)
200-230
10%
户型比例:
三级市场价格
带学位和景观户型:26000-2800元/平米;
评价:
依靠内部园林和观景户型成为片区内品质