文档介绍：日新伟业2006年成都科恩威尼斯水城项目市场分析报告
“科恩·威尼斯水城”项目市场分析报告(草案)
谨呈:四川科恩房地产开发有限公司
提交:北京日新伟业(成都)房地产营销机构
时间:2006年3月1日
内容提示
一、宏观市场分析
二、项目区域属性分析
三、项目所在地房地产市场发展现状分析
四、典型个案分析
宏观市场分析
1、成都商品住宅市场总体形势
2、房地产政策环境分析
3、结论
成都商品住宅市场总体形势(1)
——成都市商品住宅市场趋势分析
1、开发量:2005年全市(含郊区(市)县,以下同)商品房成交总量为16003>.51万平米,%。,%;,%。
2、供需结构:2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积,呈现出明显供应不足情况。,,,供需总量基本平衡
成都商品住宅市场总体形势(1)
——成都市商品住宅市场趋势分析
3、单月供需及价格波动情况
成都商品住宅市场总体形势(1)
——成都市商品住宅市场趋势分析
4、居发住宅购买历程水平分析
目前开发项目中,低密低层花园洋房、电梯公寓乃至高端别墅等中高档住宅产品所占比重日益增大,市场消费主流正在向更高层次产品演进。
5、居民住宅消费趋势:
2005年成都住宅五城区4085元/㎡,全年城市居民人均可支配收入10394元,;,,。
国际上定义房价收入比的合理空间为3~6倍,结合我国国情,成都市房价收入比略微超出国际定义标准,属正常现象。
成都商品住宅市场总体形势(2)
——成都市近郊区房地产开发形势
1、开发量:统计数据表明,成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发量的50%左右,%,%,其中尤以双流、龙泉、温江、新都等四大“卫星城”区域最为集中,达到郊区开发总量的60%以上;
2、产品供应量:,,占47%;,,占46%,主要开发片区集中在华阳、温江、双泫、龙泉等热点区域。今年温江、新都等二级市将成为楼市竞争的热点片区。
成都商品住宅市场总体形势(2)
——成都市近郊区房地产开发形势
3、产品类型:多层是郊区住宅市场的绝对主力产品,占到了住宅市场的60%。主要原因在于开发风险较低,消费者接受程度高。别墅产品的供应量也较大,比重接近20%;一是由于郊区土地供应充足,二是郊区有着良好的自然、生态环境,特别是青城山区域,开发项目的60%以上为别墅物业;
4、市场价格:随着城市化进程的加快,郊区已经带入到主城区,由于主城区价格的带动,郊区物业价格在最宾2-3年也已经达到较高的水平;
——别墅的价格集中在3500元/㎡以上,主要华最、牧马山、青城山、龙泉等区域为主;
——多层洋房价格集中在2500元/㎡左右,以温江、华阳、龙泉等区域的均价最高;
——普通公寓价格从高到低依次是华阳、温江、青城山、龙泉,目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上。
1、虽然经历了2005年宏观调控,但是成都市商品住宅房地产市场具有“较为真实”的市场基础,“刚性需求”依然旺盛。
2、随着交通条件的不断的改善、城市化进程不断的加快,温江、新都、华阳、双流、龙泉等近郊城市带入成都已经是不争的事实,郊区的开发潜力将在最近1年得到释放;
3、从2004、2005年土地供应情况来看,温江今年将成为成都房地产竞争的主战场,今年总供应量将超过120万平方米。
成都商品住宅市场总体形势(3)
——结论
房地产政策环境分析
1、政策趋势
在创建“和谐社会”与“可持续发展”政策背景下,对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如,《成都市建筑节能管理规定》于12月1日正式实施,硬性规定:“新建住宅必须节能50%以上,不达标,不能通过验收”。
各种迹象表明,今年房地产宏观调控的目标:不会出台新的调控政策。努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标,加强结构调整和规范房地产市场。以巩固2005年的政策为主;
2、住房信贷政策:
从今