文档介绍：浦东新区合庆镇长江花苑项目竞争市场分析报告
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浦东新区合庆镇
长江花苑项目竞争市场分析
2008年3月
核心导读
由于本市场研究报告涵盖范围广,内容详尽,给阅读带来一定程度的不便,为了更加清楚明了地为长发公司领导介绍长江花苑项目周边市场竞争环境,研究公司作此核心导读,归纳本策划报告各章节中的精华部分陈述如下:
1. 项目区位与竞争区域研究
“长江花苑”项目位于浦东合庆镇王家车路林荫路,所在区位属于浦东新区合庆镇,是具有较高品质的高档居住社区,适合低密度产品的开发。从项目所在区域来分析,欧泊圣堡项目在规模、产品等因素上与本项目具有较高的相似性,因此以欧泊圣堡项目作为本项目研究的重点竞争案例进行分析研究。
2、竞争市场需求价格分析
项目销售情况呈现出明显的季节性特征,市场淡季基本出现在夏季。竞争项目三年共销售86套,,,2007年市场形势大好,。
竞争项目成交均价保持着稳步上涨趋势,2008年2月成交价格在17500元/㎡,近3年时间有近60%增长率。
3、竞争市场产品分析
竞争项目(欧波圣堡)共有107单套独栋别墅物业,分布在13种房型中,产品面积配比基本为300㎡以下的小独栋产品,其中以250-300㎡的为主,占60%;250㎡以下的占25%。
已销售房型中K、E房型销售情况最好销售率达到100%;B、D、F、J次之,销售率在80%左右;A、C、G、H相对较差,销售率在60%左右。250㎡成为热销/滞销分界点;按12000元/㎡单价计算,区域较多目标客户心理价位界限约为350万以下。
4、竞争市场客户分析
竞争项目的购房客户来源包括:律师、会计、外籍华裔、SOHO一族,且有一部分客户是通过彼此之间相互推荐而购房。
竞争项目购房客户置业需求:以二次置业为主,购房目的以投资为主,少量客户(以SOHO一族为主)用以自住。而大部分客户是看好迪斯尼项目所带来的升值潜力,属典型投资型置业。
5、竞争市场营销分析
“欧泊圣堡苑”开发经营的成功要素分析
纯独立别墅社区,树立高品质形象。
把握营销时机,借势发展。并同运用推销手段,规避项目缺点。
项目总价合理,降低置业门槛。且项目具有较高的性价比,且区域配套与未来发展预期较好。
项目产品设计具有优势,将立面效果、别墅特性、整体观感、合理户型等整合得体。
“欧泊圣堡苑”开发经营的不足要素分析
在条件未成熟时贸然推出,流失了相当部分的客户
全盘推案计划欠周详,对于既定价格段11000-17000元/㎡,导致的总价差异过大,割裂了目标客源层。
善后料理工作不周密,因现房营销-竣工交房的时间段极短,造成大量在营销期掩盖的问题在交房期暴露。同时客户危机公关处理不善,影响口碑,加剧了后期推广的困难。
6、项目研究结论与建议
开盘节点的选择建议
通过对周边市场的分析研究,我司认为:本项目的开盘要把握好房地产市场整体宏观发展环境,在市场观望期蓄势,在市场火爆期推出;
2010年,上海召开的世博会将会给整个区域带来巨大的利好刺激,本项目的开发节奏应把握住这一机会。
在项目的整体开发周期内,项目工地周边要树立项目形象;
周边环境
目前项目所在区域的整体环境并不最佳,建议在项目周边设法新增特色景观绿地以及时尚活动场地,以改善项目周边环境资源的缺憾。
产品设计建议
项目整体产品定位建议打造区域内稀奇的小独栋别墅产品;
别墅户型设计要多样化、差异化。但是主力的单套面积应该控制在210-230㎡范围。以便于总价能够在250万/套以内。
要对整个项目的规划设计、产品理念定位都需要进行规划设计,以提升产品附加值。
研究目录
一、项目市场研究概况……………………………………………………………4
1、项目概况…………………………………………………………………………4
2、竞争市场概述…………………………………………………………………… 4
二、竞争市场需求价格分析………………………………………………………5
1、竞争项目月度销售情况明细表(2005-2007)……………………………………5
2、竞争项目成交价格分析
……………………………………………………………7
3、竞争项目销售/价格比较分析………………………………………………………7
4、竞争市场需求/价格分析小节………………………………………………………9
5、竞争项目销售过程研究……………………………………………………………10
三、竞争市场产品分析……………………………………………………………11
1、竞争项目产品分析……………………………………………………………… 11
2、竞争项目房源面积配比表…