文档介绍：青岛万科魅力之城促销建议报告
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2008年10月
万科魅力之城
--促销建议
目录
一、市场分析
二、客户分析
三、价格建议
四、推盘建议
五、推广建议
六、客户挖掘
一、市场分析
1、青岛市及城阳区域分析
青岛市供应分析
由表可以看出, 08年供应量走势与07年相似,但数量下降较大。
1-9月份中,除了1、4月份,其它每月的比较中,08年的供应量都低于07年的供应量,下半年的市场供应明显放缓。
青岛市成交分析
由表可以看出,1-9月份中,除了2、4月份,其它每月的比较中,08年的成交都低于07年,特别是6月份以后,青岛市场的成交量同比下降幅度持续增大,直至10月份略有回升,主要为宝龙降价后热销的延续。
环比08年各月,自5月份开始销量逐月下滑,至9月份降至最低,10月略有小幅度提升。
青岛市推售情况
6-9月份,在推案量稳中有增的情况下,推售比不断增大,成交率下滑速度极快,10月份成交成交率略有上升,这也有10月推案量下降有关。
城阳区供应分析
由表可以看出,1-9月份中,除了4月份,其它每月的比较中,08年的供应量都低于07年的供应量,特别是6月份以后,城阳区域的供应明显放缓,9、10月份的供应量分别占到去年同期的27%和261>.4%。
环比08年各月,自5月份开始供应量逐月下滑,至8月份降至最低,仅相当于4月份的17%。9月份供应量略有回升,主要增量为9月下旬房展会期间的新开盘项目。
城阳区成交分析
由表可以看出,1-9月份中,上半年的市场成交量比较正常,成交比较平稳,但成交量从6月份开始萎缩,同比缩量十分明显,至10月份降至最低,仅占5月成交的45%。9月份在宝龙降价热销160套的情况下销量仅与8月持平,10月份成交量继续下滑。
城阳区推售情况
城阳区6、7月份的推售比较高,主要原因为推案量较大;8-10月份供应量急剧下降,所以推售比有所降低。
城阳区各面积段户型去化分析
从成交面积区间来看,6-8月份一直是以80-100㎡房源成交为主,9月份宝龙的降价热销拉高了120-150㎡房源的销量,使得此房源成为成交主流房源。10月份120-150㎡户型依然是成交主力,但销售面积已经开始少。
2、竞品分析
城阳中心区竞品供应情况
以下数据截至日期为10月24日
截止08年10月24日,㎡,可售2111套。
万科与主要竞品宝龙、青特和卓越可售供应量占了竞品可售供应的92%,竞品整体存量较大,竞争激烈。
5%
112
13159
公寓
弘通漫城
100%
2111
274690
合计
27%
576
65673
公寓
万科魅力之城
3%
57
8007
混合
希尔景园
24%
497
63790
混合
青特汇豪景苑
27%
572
74824
混合
卓越蔚蓝群岛
14%
297
49237
混合
宝龙城市广场
城阳中心区
占总套数比例(%)
在售套数(套)
在售面积(M2)
供应物态
项目名称
区域
竞品成交套数分析
以下数据截至日期为
9月13日~10月24日
自9月13日至10月24日,城阳销售量主要集中在本案及竞品宝龙和卓越,%,其他项目销售情况不佳。
%,%,%,可见宝龙明降效果明显,销量远高于卓越暗降。
%
/
0
毛坯公寓
希尔景园
%
5800
18
毛坯公寓
%
5300
1
毛坯公寓
弘通漫城
%
7300
6
精装公寓
万科魅力之城
%
/
225
合计
1%
8100
2
精装公寓
青特汇豪景苑
%
4600
27
毛坯洋房
%
3900
15
毛坯公寓
卓越蔚蓝群岛
%
5170
21
毛坯复式
%
4000
135
毛坯公寓
宝龙城市广场
比重
成交均价(元/㎡)
成交套数
产品类型
项目
在宝龙二期降价开盘后,城阳中心区的其它竞品项目均没有调整优惠政策,只有卓越蔚蓝群岛在房展会期间推出了10套特价房。
宝龙的降价没有使城阳区域的成交总量上涨,只是将购买力由其它项目转移到了宝龙自身,极大提高了宝龙的去化量。
【宝龙城市广场】
9月13日推出二期309套房源,每种产品较一期均有1000元/㎡以上的降幅,主力产品140-150㎡户型均价4000元/㎡,较一期价格降幅高达1500元/㎡。截止1