文档介绍：思考路径
项目本体研究
市场
客户
市场现状，竞争格局、预期、规律… …
市场细分及市场空缺
客户特征、客户类别、客户发展趋势… …
目标客户群的锁定
项目现状、优劣势、机会、威胁点分析… …
项目可发展空间判定
项目战略及策略
项目定位、项目产品策略、项目启动策略
物业发展建议
规划建议、产品建议、景观建议、立面建议… …
经济测算
经济指标、成本测算、项目损益
前期营销
售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机… …
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光华大道项目定位报告专业版
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市场部分总结
光华大道由东至西物业形态逐渐丰富，由纯粹的高层电梯转变为独栋、双拼、叠拼、花园洋房及电梯等多种物业形态组合的复合项目，面积区间随之扩大，由功能性需求为主向舒居需求转变，套一产品慢慢退出市场。
光华大道项目由东至西高层电梯成交客户来访区域成都占比逐步减小，外地占比相应扩大，看重点由功能性需求转化为舒适度需求。花园洋房、别墅的成交客户来访区域成都及外地各占一半，居住环境和产品品质为其首要看重点。
据目前光华大道商业发展现状及政府规划，目前光华大道已形成以大地新光华广场为中心的内光华商圈，未来光华大道三环外由东至西还将以金沙太阳城为中心的外光华商圈（距离本项目200米左右，占地200多亩，为政府意向规划打造，将建成集酒店、大型购物场所、高档写字楼、电影城等高端商业配套为主的大型商业中心）、以青羊绿舟B区休闲商业空间和D区高端商业配套为中心的青羊绿舟商圈和以珠江国际为中心的光华新城商圈（已引进家乐福、伊藤洋华堂等）等三大商圈。
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光华大道项目定位报告专业版
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客户部分总结
区域内客户对低密物业（花园洋房、别墅等）需求较强。
区域内电梯公寓和低密物业的客户构成有所不同，电梯公寓客户以城西客户为主，而低密物业的客户范围更广，主要城西、城南和外地客户构成。
电梯公寓客户以首置客户与改善型客户并重，而低密物业客户以改善型客户为主。
客户对居住环境、居住舒适性和小区品质要求较高，属于深度居家性质。
电梯公寓客户的需求主要以两房为主，有一定的总价承受能力；低密物业客户的需求主要以三房为主，有较强的总价承受能力。
电梯公寓客户对功能型赠送的需求较高，低密物业对舒适型赠送需求较高。
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光华大道项目定位报告专业版
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项目四至
南临光华大道
西面与光华杏林、易城国际隔路相望
北靠规划路（已形成）
东侧与元益花园一墙之隔
西北侧：社区中心＋市政公园
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光华大道项目定位报告专业版
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项目基本经济指标
规划建设净用地面积约：
2#地块：
3#地块：
道路用地面积：
绿化用地面积：
用地性质：2#地块：公共服务设施用地兼容二类住宅用地（可兼容的二类住宅建筑面积比例小于计入容积率的建筑面积的50%）；3#地块为二类住宅用地（可兼容商业建筑面积不大于计入容积率的建筑面积的10%）
净用地强度：2#，总建筑密度不大于40%；3#，总建筑密度对应为24%。
建筑高度：2#地块的住宅部分和3#地块的建筑高度不大于59米，2#地块的公共服务设施建筑高度不大于24米。
绿地率：2#地块结合方案确定，3#地块绿地率不小于30%。
配套要求：2#地块临近规划道路的地面建筑内配建建筑面积不小于270平米的社区服务中心一处（含社区医务室一处，不低于20平米的邮政服务网点一处），且优先设于地面一层并有独立出入口。 2#地块临近规划道路的地面建筑内配建建筑面积不小于115平米的社区居委会一处（含不少于15平米的警卫室一处，不少于50平米的服务站一处），且优先设于地面一层并有独立出入口。
③
②
193m
67m
48m
263m
312m
171m
147m
91m
67m
145m
备注：上图所示尺寸为概算尺寸，并未考虑其中道路和相应绿化距离等
另外：需要针对容积率调整：，69米限高，24%覆盖率问题布局一套方案
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光华大道项目定位报告专业版
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项目周边地块规划情况
项目周边规划较为齐全，临近农贸市场、街道办、小学及幼儿园，同时周边还有几块商业用地，从未来发展上看，本项目特别是公服用地一侧，将成为街道办/居委会管辖范围的中心，将形成区域向心点，具有一定的商业价值
项目临近最大的市政公园，且本公园已经建成并对外开放，给项目发展带来一定的想象空间
幼儿园