文档介绍：上海万科白马花园2006年后续地块项目定位报告
《白马花园》后续地块
项目策略定位报告
研究方法
项目市场定位
潜在市场
(客户)分析
项目战略
项目策略
项目条件分析
基础限制
竞争(市场)
环境分析
共性市场特征
差异化方向
第二轮眼睛
市场计划
设计计划
营销计划
财务计划
开发计划
项目精确定位
(计划)
第一轮眼睛
审视角度
(评估)
市场评估
战略评估
成本评估
设计评估
经营评估
开发评估
政策导向评估
>>> 项目条件分析
项目条件分析
地块面积:B+C约26万M2
容积率:北块11>.0
-
限高:北块18米
南块可能至45米
可建总面积:约30万M2
从以上地块条件来看,结论是:
公寓类产品
公寓类产品的市场分类
普通型公寓
公寓类产品主要分类舒适型公寓
紧凑型公寓
以上三种类型的公寓产品可作为项目主力产品的备选方案。
>>> 竞争环境分析
共性市场分析
住宅市场成交状况表
月份
单套成交面积范围
成交套数
成交套数比例
04年11-12月
100m2以下
15309套
%
100m2以上
34699套
%
05年1季度
100m2以下
15867套
%↑
100m2以上
34850套
%↓
05年2季度
100m2以下
11641套
%↑
100m2以上
14251套
%↓
05年3季度
100m2以下
13703套
%↑
100m2以上
12707套
%↓
05年4季度
100m2以下
29122套
%↑
100m2以上
22675套
%↓
100M2/套以上的住宅成交比例逐步下降
100M2/套以下的住宅成交比例稳步上升
100M2/套以下的住宅成交套数受市场调控影响较小,并且回升快。
100M2/套以上的住宅成交套数受市场调控影响相当大。
分析:
05年4季度单套面积在100M2以上的住宅成交套数和1季度相比下降了-%,而100M2以下的住宅成交套数增加了+%;
面积在100M2以上的住宅成交套数在近期有所反弹(4季度和3季度相比+%),但面积在100M2以下的住宅成交套数在反弹更明显(4季度和3季度相比+%);
4季度和1季度相比,面积在100M2以下的商品房成交比例在不断的上升中()。
结论:
紧凑型公寓比普通型、舒适型公寓更受欢迎
2、周边竞争板块住宅市场分析
九亭板块:
交通状况:离莘庄地铁站约8公里,有多条公交线,轨道交通9号线经过。
主力产品:高层、小高层公寓。
目前房价:公寓5000-6500元/㎡,叠加6200-8500元/㎡。
主力面积:二房90-100㎡,三房120-135㎡,叠拼160-170㎡。
主力总价:二房50-55万元,三房66-74万元,叠拼120-145万元。
销售状况:%,叠拼项目销售率约30%。
知名楼盘:《奥林匹克花园》
板块知名度:奥园的成功开发为九亭在较早时期就建立了一定的知名度。
未来一年供应量:普通公寓约150万平方米,叠拼约4万平方米。
结论:公寓项目集中,普通型公寓后续供应量庞大,叠拼后续供应稳定。
泗泾板块:
交通状况:离莘庄地铁站约15公里,公交线路少,轨道交通9号线经过。
主力产品:多层、小高层公寓。
目前房价:公寓5300-6000元/㎡,叠拼6000元/㎡。
主力面积:二房100㎡,三房125-145㎡,叠拼198-215㎡。
主力总价:二房53万元;三房66-77万元,叠拼120-129万元。
销售情况: %,叠拼项目销售率34%。
板块知名度:虽然是九亭板块的延伸,但缺乏知名项目,知名度也不高。
未来一年供应量:普通公寓约25万平方米,叠拼约1万平方米。
结论:普通型公寓后续供应充足,叠拼后续供应较少。
沪闵路沿线(以颛桥为衡量点):
交通状况:离莘庄地铁站约7公里,公交线路发达,轨道交通5号线经过。
主力产品:多层、小高层公寓
目前房价:公寓5500-6500元/㎡,叠加6000-7000元/㎡。
主力面积:二房85-100㎡,三房120-130㎡,叠拼156-256㎡。
主力总价:二房:51-60万元,三房72-78万元,叠拼95-175万元。
销售状况: 05年下半年新开项目销售率