文档介绍：上海华燕北上海纪元宝山新城紫辰苑营销策划方案
北上海·纪元
宝山新城紫辰苑营销策划方案
2009年7月
北上海时间!
如果说20世纪90年代以后,
上海的发展印迹几乎一直用“浦东”纪元,
那么,
现在,
一切该变一变了……
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A New Era Of Shanghai
【题纪】
公元2009,上海,依然演绎着最华彩的乐章
宝山,上海人传统意义中的“下只角”。
金融光环下的浦东,
英伦小镇的松江,
东方威尼斯的新长宁,
宝山,
因其工业园区的印象,
与市区疏远的位置,
很长一段时间,
显得落寂而黯淡。
闪耀的光彩
从来不属于宝山
不属于北上海。
2006年,宝山顾村板块逐渐崛起……
彼时,
同外郊环板块中,其板块价值是最低的,
同属宝山新城、与之毗邻的西城区板块,
更难入众多选房者的法眼……
北上海,宝山新城,西城区板块
北上海的黄金玉带——宝山新城
呈现东贵-西热-中冷格局
淞宝地区
杨行地区
顾村地区
西:上海最热的顾村板块
中:尚未形成板块合力
东:宝山行政中心
宝山之于上海,
难成瞩目点
西城区板块之于宝山,
暂时难替顾村之风头
延续性大盘开发,其战线拉长,风险增大,焉能偏安杨行?
此时,我们将站在哪里?
以什么样的方式?
开始40万平方米大盘的启幕
【解读纪】
解读-【城市际遇】
昔日宝山:
发展势头明显落后于同档次的莘闵、三林、江湾板块
与莘闵比——缺乏轨道交通优势
与三林比——缺乏人气、配套优势
与江湾镇比——缺乏市政规划力度
宝山印象:交通不便;工业园区聚集地;配套老化
今日宝山:
急需改变
有机会变
正在改变
城市化不断扩散,板块化建设日益明显,城市界限逐渐外延。
世博东风
三线并驾
新城战略
宝山新貌
大上海联动
城市化加快
世博会临近,上海城市基础设施配套升级,轨道交通建设加快,会前将建成11条线路,总长400公里以上;宝山M1、M3和M7三线贯通。
宝山大力建设宝山新城,并提升到长三角城市带的“滨江沿海城镇发展轴”地位。
宝山急需改变。
宝山新城区位图
淞宝地区
本案
杨行地区
顾村地区
本案
一心
宝山新城生态绿心
本案
滨江绿带
一带
本案
八横
郊环道路绿化带
湄浦河绿化带
白荡河绿化带
宝安公路绿化带
沙浦河绿化带
外环道路绿化带
黄浪泾绿化带
北黄泥塘—浅弄河绿化带
本案
A13公路道路绿化带
中心河绿化带
沪太路绿化带
潘泾绿化带
富长路绿化带
杨胜河绿化带
绿龙公园绿化带
江杨北路绿化带
泗塘河绿化带
九纵
本案
七大公园
顾村公园
白沙中央公园
炮台湾湿地公园
宝山儿童公园
气象科技主题公园
淞沪抗战纪念园
宝山体育公园
解读-【板环格局】
认识西城区板块
在宝山新城中,西城区板块位于中部。
目前,
土地属性成熟,
地楼面地价预示
城区客户外移,
成为区域形象发生潜在改变的基础和信号
区域交通配套、教育配套、生活配套越来越成熟。
万科、保利地产在宝山获得的地块楼面价都在6700元/平米上下,甚至以上,预示区域新价格统一战线的即将形成。
宝山主城区供应量的枯竭,预示着主城区客户的外移。
板块市场
区域市场
环线市场
1-5月板块市场量价
板块市场承袭整体市场供求关系,成交明显。
同时新增供应面积有减少迹象。
板块市场
区域市场
环线市场
上海乾溪置业总公司
2008-1-24
4,9001>.86
15650
44,
31,
商业
罗店老镇A地块
上海乾溪置业总公司
2008-1-24
4,
2630
5,
5,
商业
罗店老镇B地块
上海祁连房地产开发总公司
2008-1-24
6,
8230
20,
13,
商业
顾村镇长白山路地块
大华(集团)有限公司
2008-9-5
2,
25200
79,
124,
商办用地
大场老镇地块
南京朗诗置业股份有限公司
2008-8-8
5,
32100
75,
62,
普通商品房
罗店新镇A2-2地块
上海信达银泰置业有限公司
2008-8-21
5,
16666
35,
29,
普通商品房
罗店新镇A2-3地块
上海绿洲花园