文档介绍：上海杨浦平凉路街坊项目地块可行性研究报告
简介
任务介绍
大通地产受电力集团的委托,为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨
询服务。
此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上,为此
地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模
式等。
重要结论及建议
报告说明
本报告中投资估算的地价按照823413>.84万元计算,依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法,售价预测采用市场比较法和收益还原法。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点,供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。
方案比较
主要经济技术指标
占地面积
32675
建筑总面积
98026
土地规划用途
商业、办公
容积率
建筑密度
≥35%
绿化率
30%
建筑限高
100米
方案说明
方案一:(自有资金50000万元,保留20000平方米甲级办公物业,其余物业全部销售)
经市场调研和科学预测(详见租售价格定位):
2013年办公楼预期销售均价= 30685元/平方米
2013年商铺预期销售均价=46970元/平方米(使用面积)
方案二:租售模式(自有资金50000万元,保留区政府使用面积,商铺和部分办公物业出售,其余办公楼租赁)
经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)
租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算:
2014年办公楼预租赁均价=
方案比较
投资估算表(直接开发成本)
编号
工程或费用名称
单位价值(元)
计算指标(平米)
总值
(万元)
备注
1
土地出让金及动迁安置费
8400
98026
2
前期费
539
98026
2-1规划设计、勘察费
69
2-2工程监理费及审价费
46
2-3三通一平费
20
2-4大市政配套
328
2-4前期筹建开办费
46
2-5其他
30
3
基础设施费
508
3-1供水
43
3-2供电
223
含架空线入地开关站费用
3-3通讯
13
3-4环保设施
15
3-5环卫设施
12
3-6景观绿化工程费
142
包含公共绿地建设费
3-7室外总体等
50
3-8其他
10
4
建筑安装费
5500
98026
(含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等)
5
不可预计费
448
98026
直接开发成本3%
合计
建设投资(2—5项相加)
6995
98026
土地费,,折合每亩1680万元;
前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算;
基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算;
建筑安装费按5500元/平方米计算;
不可预计费按448元/平方米计算;
序号
指标名称
单位
数量
方案一