文档介绍：深圳市房地产-深圳粤宝花园营销策划方案
粤宝花园营销策划方案
深圳市城市行置业顾问有限公司
目录
项目基本概况
布吉房地产市场分析
项目优劣势分析(SWOT)
项目定位
营销推广
广告费用预算
项目基本概况
项目位置
粤宝花园位于布吉镇中心地段粤宝路,紧临深惠公路,距布吉关口约1000米,步行至清水河小关口仅需10分钟,坐拥布吉双关口。交通便利,到罗湖闹市中心、火车站最多25分钟车程。本项目(粤宝花园9号楼)则位于粤宝花园小区内。
粤宝花园发展概况
粤宝花园是由深圳市粤宝实业发展有限公司开发,总建筑面积约150000平方米,一期住宅楼98年5月份推出,很快售罄一空。
二期由3、4、8号商住楼组成,分为多层、小高层住宅,建筑面积3万平方米。2002年6月份也全部售完。
本项目属于粤宝花园规划中的9号楼,为二栋连体,18层小高层,总建筑面积为16942平方米,总户数198套。户型从一房到四房,建筑面积361>.63—。主力户型为二房、三房,占总套数的83%。2002年10月24日正式开工,预计竣工日期为2003年12月28日
粤宝花园户型分析
1、户型组合:
粤宝九号楼由两栋十八层小高层组成,每座分别有6个平面单位,共计每层12个单位,其中一房一厅2个单位,所占比例约16%,二房(一)二厅4个单位,所占比例约34%,三房二厅6个单位,所占比例为50%,四房二厅仅一套。由此可见,粤宝花园的主力户型以三房、二房为主,面向的也是以居家型、自住型置业客户为主。根据下面的市场分析,粤宝花园的户型定位是比较符合市场的。
2、户型结构:
根据图纸,粤宝花园的平均使用率可达到85%以上,且可以保证比较宽敞舒适的公共空间,并提供了2梯6户较为宽松的居住密度。这在周边同类项目中具有一定的优势。同时,12个平面单位中,7户可以满足“户户朝南”的设计标准,朝北的4户也只是一房一厅及小二房的单位。这样的整体布局符合市场需要,为后期的销售也奠定了好的基础。12个单位中大部份户型结构都比较好,结构方正、设计合理、实用大方,采光通风条件都能够比较好的满足,同时基本上每户的厨房、卫生间都能够达到通风情况好、采光条件好。能够同时满足以上条件,总体来说,粤宝花园的户型设计是比较好的,在周边市场中也具有一定的竞争力。
布吉房地产市场分析
布吉概况
布吉镇位于深圳中部,特区的北侧,东南部通过沙湾和布吉检查站与罗湖区相连,西南部通过梅林检查站与福田区接壤,被誉为罗湖“后花园”,是龙岗区重点开发的四个卫星城之一。,下辖14个行政村,2001年统计人口逾70万,号称
“深圳第一镇”。2001年更是一跃成为广东省第一经济大镇。
布吉的地理位置得天独厚。京九、广深、南平铁路和深汕、布龙公路、机荷高速公路穿镇而过,是内地进入深圳特区的主要咽喉要道。经罗湖口岸距香港仅8公里,交通十分便利。
由于和罗湖唇齿相依的地缘优势,由于四通八达的路网建设,也由于众多不可比拟的先天性基础条件,它多年来一直占着关外置业的半壁江山,吸引着无数港人前往置业,在深圳地产市场上扮演着不可替代的重要角色。
二、布吉楼盘特点分析
〈一〉建筑类型:由多层及小高层住宅为主向高层、小高层转化
布吉楼盘的建筑类型原来开发主要以多层及小高层住宅为主,倾向于大规模社区分期开发建设。项目前期有总体规划设计,容积率小,建筑覆盖率低,绿化率较高,留有大片的绿地可作生态园林。目前由于项目开发期连接紧密,开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡,逐步完善区内大环境及小区配套设施。
〈二〉建筑规模:大盘市场接近饱和的状态
但在走过大盘时代后,相应的小规模楼盘开始占据市场,同时因为大盘项目的后期开发销售价格较高,给了小规模低价楼盘更大的空间。2000年和2001年,布吉房地产处于“大盘时代”,数个大盘同期亮相,竞争非常激烈,但经过一年的消化期,基本上都取得较好的销售业绩。而进入2002年后,大盘基本上进入后期开发,每期推出的规模也很小,市场似乎接近饱和的状态。2002年上半年推出的楼盘多为小规模单体楼盘,总价较低,面向工薪阶层。
〈三〉户型特点:2房、3房,小户型领唱市场
布吉从户型来看,前期推出的户型以2房、3房供应量相对较大,其原因除了关外楼价低廉,交通无市区方便,小户型无明显优势外;另一个主要原因是关外购房无论居家还是度假用途,大部分置业者以家庭为单位,1房户型很难满足家庭居住需求,而4房以上户型相对总价较高,也没有什么市场。
2002年布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型,如中加名园、百合星城、信义假日名城、丽廷豪苑、我爱我家、南景豪庭、中城康桥5期、桂芳园4期、阳光花园2期、茵悦之生等等,中小户型比例约占市场供应