文档介绍：2007年房地产-深圳深房集团东乐花园项目前期营销策划报告
本方案是在科学严谨的市场分析基础上,针对如何实现开发商价值最大化的问题而形成的。
紧密结合市场发展趋势;
把项目的劣势转化为优点;
产品创新,合理控制成本;
精确制导,实效营销。
前言
我们的思维:
报告思路及结构
市场解析
项目可行性分析
营销策划
项目分析
项目定位
规划设计
附件
市场解析
宏观政策分析
2006年初至今,从中央到地方,共有六项政策针对深圳高涨的房价进行打压;从整体情况来看,政策的干预对深圳的房地产市场产生了深远的、持续性的影响。
1
宏观政策现状
新开工商品房90㎡以下住房面积比重≥70%
按揭贷款首付不低于3成,90㎡以下户型除外
2手房5年内转让收5%契税
反映强烈
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
5月29日
调整住房供应结构;发挥信贷、税收、土地政策的调节作用;合理控制城市拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求;进一步规范整顿房地产市场秩序;加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场;完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,坚持正确的舆论导向。
造成市场观望效果
新国六条
5月17日
超过价格上限收3%契税
对市场价格有封顶效果
深圳公布普通住宅价格上限
5月10日
多渠道增加供给确保供需平衡;出让合同生效后两年未开发的土地将依法收回;政策性住房控制套型面积和租售对象;定期公布全市商品房预售实售信息;商品房竣工验收后方可销售将逐步推广;3—5年内完成全市违法建筑查处工作;抑制投机性购房的贷款需求; 违规销售不实广告将受严惩
影响较大
深圳房地产八大措施
4月29日
针对屯地
限制了开发商拿地
《国有土地使用权出让合同补充协议》
4月27日
%%
反应不大
央行上调贷款利率
4月27日
政策要点
市场反应
政策
时间
2
宏观政策一览
7000元/㎡
龙岗区
7500元/㎡
宝安区
10500元/㎡
盐田区
11000元/㎡
南山区
11500元/㎡
福田区
11000元/㎡
罗湖区
普通住宅价格上限
2
宏观政策一览
2006年5月20日起实施:
3
宏观政策预测
2006年下半年-2007年,针对房地产市场,政府会在抑制房价的方向继续出台相关的补充性调控细则!
2006年-2007年:
政府将继续加强商品房销售透明度;
商品房市场供应结构会向中小户型转变;
普通住宅价格封顶会起到稳定房地产价格,理性发展的作用;
打击了房地产投资市场,对投资型物业会有较大不利影响;
房地产二手房市场会进入萧条期。
4
政策下市场预测
深圳房地产市场分析
2005年起深圳房地产市场受政府引导,逐步以宝安、龙岗为市场
发展重心,2006年1季度关外商品房销售面积达到全市总销售面积
%;预计2007-2008年关内房地产市场受土地供应不足
的影响,入市项目的价值因稀缺性会得到进一步彰显!
1
房地产市场发展方向
1、;
3、政府欲通过1000万平方米的廉租房抑制投资市场的扩张,2006
年将推出200万平方米。
2、加大城中村改造步伐,城中村改造估计会提供8000万至1亿
平方米的商品房,而深圳楼市的需求量每年约为800万至900万
平方米;
2006年大面积的土地供应,将增加2007年房地产市场的供应力度, 2007年市场竞争压力会加大。
2
土地市场供应分析
2006年上半年供不应求造成价格持续上涨的局面
在下半年会得到抑制;有可能造成小幅下跌;
2007-2008年房地产市场价格会理性稳步小幅上涨。
3
房地产市场价格走势
区域房地产市场分析
毗邻香港/ 最早城区/ 双口岸/ 商贸中心/ 物流中心
。全区总人口75万人,其中
户籍人口32万人,暂住人口43万人。
罗湖印象
1
罗湖发展
地铁为主接通深港
24小时通关,人流车流“管道化”
口岸经济区日益成熟
商业街及酒吧街全新改造
罗湖未来新城市意象定位
城市客厅——新城区模式——“绿岛”罗湖
六大动力推动罗湖区房地产稳健发展!!
政府的旧城改造投入也将带动罗湖地产持续发展。
2
区域住宅市场价格走势
罗湖区住宅市场价格一路走高,虽然2006年下半年市场价格会
得到一定遏制,但是2007年罗湖区住宅项目价格会因其稀缺性
而有所上升。
3
在售楼盘市场价格
4
1元/㎡
仙湖、东湖、梧桐山