文档介绍：总 纲
第一章：现状篇
一、市场现状
1、全国及郑州市场分析
2、郑州市场2010年走势预测
3、新郑市场现状-1
二、销售现状
1、浅水湾2009年全年营销情况概述
2、09年浅水湾全年销售情况
3、09年浅水湾全年销售结果分析
4、09年浅水湾全年销售结果分析
三、竞盘现状
1、新郑市重点项目区域划分
2、新郑市重点区域竞争对手分析
四、2010年销售节节奏
第二章：营销篇
一、全年营销总思路
全年营销总思路图解
1、产品
2、渠道
3、活动
二、营销整合
三、执行方案
*
新郑浅水湾营销规划
*
第一章：现状篇
*
新郑浅水湾营销规划
*
一、市场现状
截至 2009年11月，全国商品房销售面积75203万平方米，%。其中，%；%；%。1-11月，商品房销售额35987亿元，%。其中，%，%%。
2009年市场普遍出现旺销的局面。特别是后半年以来有很多楼盘出现排队购房的盛景，有的楼盘开盘就差不多清盘，甚至出现脱销的局面。究其原因可以概括如下：
从宏观面上看：
由于在一系列优惠政策的支持下，去年的出于观望的购房群体今年得到自然释放，自3月份以来销售形势一直保持旺销，特别是随着优惠政策进入倒计时阶段，由于对未来政策方向存在不可预期，更加促使市场购买行为进一步释放。
市场有效供应不足也是导致楼市火爆的一大主因。经过大半年的旺销，市场库存得到很大程度的去化，而投资开发建设速度却一直迟缓，市场供应迟迟跟不上需求的节奏，市场有效供应不足，供不应求客观上导致新推楼盘销售火暴。
从微观层面上看：
热销楼盘大多具有规模大、实力强、品牌度高的特点，郑州市房地产市场正在经历分化，品牌企业及其大盘项目成为市场主角和消费者追逐的对象。另外，从热销楼盘的产品特征看，小两房、小三房、“两房变三房”等合理紧凑的户型设计，中小户型中低价位经济型房型迎合了主力消费，得到了市场的认可。
郑州智本行
1、全国及郑州市场分析
*
新郑浅水湾营销规划
*
随着市场形势的改观，在四季度及2010年楼市将进入库存恢复性补涨阶段，预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望逐步恢复到正常水平。另外，市场需求受房价高企、政策收紧、2009年过度释放等因素影响，2010年需求将有所回调，投机行为将受到政策限制，投资需求面临高位风险，刚性需求基本保持稳定，房价大幅上涨的动力不足，市场表现以平稳发展为主。
郑州智本行
2、郑州市场2010年走势预测
08年11月份-09年11月份商品住宅新增投放、销售量对比分析
*
新郑浅水湾营销规划
*
3、新郑市场现状-1
2009年新郑市房地产相关指数汇总（详见附表）
^09年度新郑市新房指数汇总表
类别
日 期
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
户数
面积㎡
成交额万元
年均价
二手房
8
1072. 64
127. 83
10
1199 .1
122 .04
26
3097 .87
363 .67
22
2557
292 .64
43
466
36
4399
525. 41
90
1398 .22
1526 .01
36
4614
613. 72
25
2834 .99
342
20
2657
301. 12
51
749. 4615
55
6724
888. 48