文档介绍：世联_深圳皇御苑廊桥花园营销策划报告
世联地产
2009/02/17
谨呈:深圳市皇城地产有限公司
皇御苑·廊桥花园营销策划报告
“皇岗口岸”——关口一块极为独特的土地,将在2009-10年上演怎样的一场营销游戏?
商业秘密声明
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前提:目标的审视与思考
目标认知
1
皇御苑总占地面积约16万平方米,总建筑面积约80万平方米,位处中心区一级辐射地段,紧邻规划中的深港河套经贸区,为深圳特区内最接近香港的超大型港人社区。
一期
2000年3月
三期御花苑
()
四期深港一号()
2002年8月
2007年11月
2009年9月
五期廊桥花园
()
2010年3月
5期
4期
3期
1期
2期
二期
六期
2010~11年
项目认知1
关内稀缺80万大社区●高入住率
本案
6分钟路程
天桥
公交站
滨河路
皇岗口岸无缝对接,名副其实的“口岸第一物业”
6分钟路程,通过天桥可与皇岗口岸进行无缝对接;
直临口岸,无遮挡的昭示性,使项目成为出入关口第一视线建筑
项目认知2
第三圈层:皇岗、上沙、下沙、水围、石夏、口岸
第一圈层:中心区(CBD)
项目认知3
项目处于福田边缘区域,但轨道与公交均能通达
第二圈层:华强北、岗夏、景田、车公庙、香蜜湖、竹子林、梅林、新洲
皇岗口岸片区
区域内配套较为成熟,生活氛围浓厚
项目认知4
深圳高级中学皇御苑学校
社区商业
皇城广场
项目位于成熟的皇岗片区,距离滨河路、华强路、深南路等商业区较近,周边生活配套齐全,休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等生活设施一应俱全。
皇御苑本体配套齐全,超市、学校、银行、餐饮、美容美发及娱乐休闲设施一应俱全;
廊桥花园目标解读
项目经济技术指标:
,
,,共468户。
预计2010年2-3月售卖
当下问题
1、非传统居住区,周边噪音污染
2、社区客户较为杂乱,层次不高
3、社区配套档次较低
4、内地客户吸引力弱
好胚子
1、深圳少有大社区,入住率高
2、区域配套较成熟,交通可通达
3、产品户型设计合理,小户型日益稀缺
VS
项目与皇御苑大社区区隔,使得项目能更为纯粹与独立,承载皇御苑产品线的升级,引领口岸标杆。
皇御苑1-4期大社区
皇御苑五期
一期
二期
三期
四期
百合路
项目认知5
总计
顶复
3房
2房
户型
100%
468
1%
4
B2-1
%
6
B1-1
2%
8
A2-1
%
6
A1-1
16%
76
B2
15%
72
B1
%
148
A2
%
148
A1
户数比
户数
面积范围
类型
其中2房共368套,占总户数的78%
A1
A2
B1
B2
项目主力产品为65~75平米2房,户型设计合理,方正实用。
%,户型较为方正,各户型间差异较小
B1:两房两厅两卫
建筑面积:
卫生间
卫生间
阳
台
阳台
阳台
阳台
A1:两房两厅两卫
建筑面积:
套内面积:
卫生间
卫生间
赠送凸窗
赠送凸窗
阳台
阳台
卫生间
卫生间
阳台
阳台
B2:三房两厅两卫
建筑面积:
套内面积:84平米
A2:两房两厅一卫
建筑面积:
套内面积:
赠送凸窗
赠送凸窗
赠送凸窗
产品较为方正,实用,产品创新以卧室凸窗面积赠送为主。
市场标杆项目必备要素:
1、速度:市场较高的销售速度,成为市场标杆
2、效益:在速度提升的同时,项目能够获得收益
3、客户:客户的体量与层次的增大与提升
目标
1、速度保证
2、价格抬升
3、客户层