文档介绍：世联_深圳金地梅陇镇项目二期策略执行报告
金地梅陇镇项目
二期策略执行报告
世联地产 2006年11月30日
谨呈:深圳市金地住宅开发有限公司
商业秘密声明
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2006年,“梅陇镇”成为房地产市场一种特殊现象,它给平淡、传统的房地产市场带来了些另类的惊喜,而惊喜过后它又留下了什么?
梅陇镇式的趣味平面、梅陇镇式的调侃对话、梅陇镇式的超前展示等等,
梅陇镇2期小档案
10栋
9栋
11栋
12栋
15栋
13栋
,,总户数1218套。
100%
1218
合计
%
2
230
复式
%
160
130-140
四房
%
395
110-120
大三房
%
460
95-105
中三房
%
201
75
二房
比例
合计
面积区间
户型
二期户型配比
实现07年下半年消化1218套的高速;
整体实现8000-8500元/平米的高价;
实现金地龙华品牌巩固,客户美誉度建立的高质;
整体销售目标
目标
“三高”目标
07年第1季度实现3个亿的回款目标
分批按阶段稳步提升项目价格
阶段销售目标
综合分析
1
综合分析
通过对政策、规划及市场环境分析,对于07年市场趋势及区域竞争情况做出判研——
政府代表缺失者说话,目的不在于抑制房地产市场发展。
政策出台的背景
A
六大举措调控市场,严惩哄抬房价
拟定4月1日起征收3%契税
政府金融6部门合力,8招调控深圳房价
国务院召开常务会议,国六条出台
深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准
银监会强调将提高房地产贷款风险权重;大幅提高购买多套住房的首付比例
九部委十五条规定6月1日起90平米以下住房必须占面积的70%以上,首付不低于三成
深圳公布国十五条实施细则
2月
3月
4月
5月
6月
央行加息:自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,%%;,%%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整,长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
2006年上半年政策轴
2006年下半年政策细则
06年上半年政策频繁出台,宏观调控力度加强。下半年政策出台频次和力度有所放缓,市场进入平稳发展的自然阶段。
第一阶段:新政出台前后约1个月内
1)购房、投资逐渐理性;二三级市场热度骤降;
2)市场观望情绪强烈,包括开发商与消费者;
3)高于顾客心理预期的产品销售难度凸现;定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛,前景看好,如金地梅陇镇。
第二阶段:新政出台后约1-3个月
市场对政策消化的反应
政策的出台对于深圳房地产市场短期产生一定影响,但3-4个月后市场回暖。
近期全国各地房地产市场动态
1、北京数百地产项目遭暗查,隐瞒利润最高达57%。
2、建设部:中小住宅将出台标准户型设计
3、全国房价与收入比深圳排榜首,。
4、2010年深圳作为全国试点,不再出售毛坯房。
5、新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍。
6、温州集资建房人欲建全国联盟,深圳加入。
7、建设部:楼市“大盘”将成调控对象。
8、银监会通知:地产商信托融资渠道收窄。
9、全国房价高位运行, 国务院对房产调控效果不满意。
10、06年前三季深圳、北京房价持续上扬,增幅高达
政府对于房地产市场调控及管理的范围愈来愈广,手段愈来愈多,但目前调控效果尚不理想,预测未来政府监管房地产市场的范围和力度将持续加大。
深圳市住宅建设规划(2006-2010)
规划下的市场供给
深圳2006年土地供应情况分布统计
2006-2010年,深圳将建设各类住房69万套,总建筑面积5700万平方米, 未来住宅供应量很大,但基本集中在龙岗中心城、宝安中心城、龙华、坪地、公明、沙井、松岗等地。
而2006年下半年,深圳市土地房产交易中心计划今年内完成共计114万平方米(包括部分租