文档介绍：思源经纪2006年天津市滨海浙商大厦营销执行报告
滨海浙商大厦营销执行报告
关于本案营销工作的前言
滨海浙商大厦项目在产品定位和设计全面完成的基础上,已经进入实质的营销推广实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项目自身特质的分析,发现问题,作出解决问题的方案,提出相关方案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。
本案营销工作目标
目标1:现金流
通过分物业的配合营销,实现项目的可持续性开发,为开发商保证良好的现金流,从而确保资金的快速回拢!
目标2:利润
在依托区域发展的基础上,充分发挥项目自身和潜在的价值,实现项目利润最大化!
目标3:形象与品牌
通过对本项目的成功开发,奠定开发商在市场中的形象,实现利润与品牌的双赢!
本案营销策划的工作思路
确定营销目标
区域现有特征
我们面临的问题
如何占领更多的市场份额
实现营销目标
理论决定实践,思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路,才能确保将来的销售成功。从某种意义上说,“思路”最值钱。
营销战略
阶段销售方案
阶段推广方案
现场管理方案
CONTENTS
分阶段销售执行方案
分阶段推广执行方案
我们面临的市场问题
解决问题的营销战略
区域市场形成的特征
现场管理执行方案
项目名称: 滨海浙商大厦
项目开发单位:天津滨海浙商投资控股有限公司
项目区位:塘沽区响螺湾商务区内B-01地块
项目规划指标:
占地面积:13>.468万平方米
容积率: 7
建筑面积:
其中:地下建筑面积:
办公:
酒店式公寓:
商业:
宴会厅:
项目产品形式:建成集办公、公寓、商业、
会馆于一体的建筑体。
项目本体基本属性
项目产品构成
SOH0
40-120㎡
写字间
80-140㎡
公寓
20-80 ㎡
商业
30-700 ㎡
会馆
滨海浙商大厦
拟建两座高层,一座为写字楼,共26层,采用L型布置在基地北侧;
另一高层采用一字形布置在基地南侧,以小户型为主的公寓,共30层;
裙房部分为3层连接两个高层,并在内部设有会所大堂
写字间产品解析
11-26层为写字间产品
单元的套内面积从40、90到100、140不等,但都以较小单位为主,作到日后可灵活组合、合并
100%
224
小计
14%
32
130-140
7%
16
120-130
21%
48
110-120
36%
80
90-100
21%
48
80-90
所占比例(%)
套数
套内面积(㎡)
SOHO产品解析
4-10层为SOHO类产品,内侧设置了独立卫间
40-50㎡的产品为主力户型
100%
140
小计
15%
21
110-120
20%
28
90-110
15%
21
70-90
10%
14
50-70
40%
56
40-50
所占比例(%)
套数
套内面积(㎡)
公寓产品解析
4-30层为公寓类产品;
产品设计本着实用的前提,但仍彰显出一定的身份感;
单元面积虽然不大,但仍具有空间的层次性和丰富性
70%
837
小计
10%
81
70-80
3%
27
50-60
6%
54
40-50
65%
540
30-40
16%
135
20-30
所占比例(%)
套数
套内面积(㎡)
商业产品解析
裙房为一、二层的商业单位,采取一拖二跃层形式
三层为浙商会所
100%
29
小计
%
1
700-750
%
2
400-450
%
11
250-300
%
5
200-250
%
3
150-200
%
3
100-150
%
4
50-100
百分比
套数
套内面积(㎡)
写字楼
公寓
商业
会馆
总体定位的核心,体现项目品牌核心
项目分物业的定位
商务的补充性物业,长期商务高档居住,前期现金流的保障
商务属性的功能补充,后其价值的实现
商务概念的综合满足,高档商务沙龙
项目核心优势
金角银边,扼守要道
把握入市先机,先声夺人
产品设计,考究实用
铸就价值
我们面临的市场环境
外部环境
内部环境
2001年至2006年间,北京、上海、广州、深圳、成都、天津六个城市的GDP均保持了高于全国GDP增长率的高速增长。
天津---北方经济中心
以