文档介绍：滕州商业地产项目市场定位报告
滕州项目
初步市场定位报告
地产营销策划部
2008年9月
报告构架
城市发展分析
未来城市规划分析
商业格局分析
判断项目开发基本面
判断商业发展大环境
销售类商业项目分析
改造市场业种业态、经营情况分析
立地条件分析
判断市场现状
本项目初步定位建议
本项目初步规划建议
项目SWOT分析
判断本项目市场机会
区域土地市场分析
城市发展分析
在城市之上,看发展
城市概况
市名“滕”取泉水腾涌之意。秦置滕县,1988年改名滕州市。
地理位置山东省南侧,近安徽、河南、江苏。
道路交通 104国道、京福高速、京沪高速、京沪铁路、京沪高铁、京杭大运河贯穿全境。
经济特征鲁南经济重镇,淮海经济权核心城市,有鲁南粮仓、中国马铃薯之乡之称。商贸、工业基础雄厚。连续8年跻身全国百强县前列。
国内生产总值
从2001年到2006年滕州市年生产总值保持着快速增长的趋势,年增长率都保持在10%以上。说明滕州市经济正在稳步快速的增长,滕州宏观市场环境良好。
社会消费品零售总额
金融机构各项存款余额
滕州市历年来社会消费零售总额和金融机构的各项存款余额都在稳步上升,消费需求的稳步增长是滕州市经济持续增长的稳定因素,金融机构存款余额直线上升是滕州市经济增长的保证。
城镇在岗职工平均工资
城镇居民人均可支配收入
农民人均可支配收入
随着滕州市经济的稳步发展,各项收入指标均不断上涨。不仅城镇在岗职工的平均工资逐年增长,城镇人均可支配收入也在快速增长,农民人均纯收入也不断是增长,但是其增长速度明显低于城镇人均可支配收入,可见,滕州市场上的主力消费人群依然是城镇居民。
人口变化
城市总人口约160万人。城区人口约39万人。根据新修编的《滕州城市总体规划》,规划到2010年,中心城区城市人口为43万人,建设用地50平方公里;2020年中心城区城市人口为62万人。
2002—2012年滕州社会阶层形态变化
2002年
2007年
2012年
未来中高等收入阶层成为新沂社会的主流
社会阶层结构分析
定位于主流阶层的产品将使项目受众面较为宽广,也是需求市场主力军,也能保证项目必要的利润。
低端
中端
高端
小众
房地产投资总额
从2001年滕州市房地产投资额逐年增长,特别05年之后增长速度加快,良好的市场环境吸引了越来越多的外地有实力的开发商进入滕州市场。
2005年,外来开发商开发面积占总面积的833>.7%,并且多数在城区黄金地段,外来开发商在事实上主导了房价走向。
开发面积与竣工面积
随着房地产投资额的增加,开发面积也呈现相应的趋势直线增长,但是近几年竣工面积和开发面积的差距越来越大,大规模项目不断出现,未来市场供应充足。
销售价格
图中可以看出:滕州市商品房均价呈现逐年上涨的趋势,特别是04年以后,上涨速度明显加快。最高房价也是逐年上涨,特别是最近几年,最高价明显与均价差距明显迅速加大,说明区域市场中高档住宅供应明显增加。
未来城市规划分析
2008--2020
发展特性指引未来
城市性质
城市性质为鲁南重要的工业城市,历史、文化旅游名城及商贸集散地。城市主要职能为山东省能源煤化工基地和机械制造业基地;山东省生态、历史、文化旅游名城,墨子故里;鲁南能源煤化工产业基地、商贸集散地、重要交通节点;枣庄市重要的制造业、农业基地;滕州市政治、经济、文化中心。
城市规模
主要包括人口规模和用地规模。规划到2010年,中心城区城市人口为43万人,建设用地50平方公里;2020年中心城区城市人口为62万人,建设用地70平方公里。
拓展方向
中心城区按照“北进、东扩、南填、西控、中优”的发展策略,形成“一心、五片、一组、五楔”的空间结构。向北、向东扩展为主线,远期是否向东跨越京福高速公路发展取决于京沪高铁站点的建设情况;向南发展以经济技术开发区填充完善为主;向西改造扩展工业用地,并通过废气排放控制、污水集中处理等控制工业污染,改善城市环境;中部以疏解较高的人口密度、改善居住设施、基础设施条件、完善配套设施、优化空间布局。
《滕州市区商业网点规划(2008—2020年)》
近期(到2010年)商品流通总规模年均增长16%,全市社会消费品零售总额达到170亿元,其中市区达到100亿元;远期(到2020年)商品流通总规模年均增长15%,全市社会消费品零售总额达到650亿元,其中市区达到400亿元。
北区商业规划
片区商业中心:城北片区商业中心位于北辛路以北、善行路以东地块的商业设施组成。远期零售商业营业面积控制在10万平方米以内。
商品交易市场
滕州市商品交