文档介绍：苏州光福_嘉福商业广场_实盘操作方案
恒基顾问(苏州)
敬致:苏州卓元房地产开发有限公司
光福·嘉福商业广场
实盘操作方案
恒基顾问简介
苏州恒基房地产投资顾问有限公司(以下简称“恒基”),系一家主要从事房产项目的全程策划、营销代理、广告企划、媒体推广等专业服务的投资顾问公司。
发展至今,恒基房地产投资顾问主要分为五个部门:
项目开发部:
我们站在城市的前沿看地产,站在地产的角度看市场,站在市场的角度看城市。
市场研展部:
准确详实的市场资讯是开展工作的起点,经验丰富的市场人员,对市场动态随时进行深度的把握,而这些
仅仅是服务于发展商的基础。
营销策划部:
致力于为客户提供策划方案和供多形式、多样化的支持服务,以丰富的媒体整合、推广、发布经验,紧密
合作,为客户创造更多价值。满足房地产企业对智力服务多层次的需求。
事业代理部:
优秀代理的营销策划是针对投资市场了解目标消费群体,保障投资效率的需要而设。多年本土市场经验和
完善的资源系统,专业的案场执行,为客户从市场挖掘最大化利润。
广告企划部:
基于对市场的敏锐洞察,以及瞬息即逝的敏感体会,我们开始创作。在项目的操作过程中,把握每一步密
切的合作,根据来自市场和销售前沿的反馈,用最合理的成本取得最大的收益。
恒基操作案例(商业)
靖江·机电五金城
常熟辛庄集贸市场
苏州·盛泽
江苏·靖江
江苏·无锡
苏州·市区
苏州·常熟
案名
地点
北桥物流园
苏州·北桥
无锡数码大厦
临涛轩(飞洲大厦)
星月国际纺织城
PART1:光福商业格局
一、邓蔚中路沿街商业(含南街)
作为一个镇区,本案位于未来规划中新镇中心区域,周边高档住宅区集中,同时由于光福的旅游及玉器等特色旅游产业发展规划,因此我们在规划业态时也必须提高餐饮比例,不能过于庞大却必须适度超前。
邓尉中路以及南街是目前光福老镇区镇人流最大的商业区,经营业态最为丰富,同时也是镇区租金较高的中心区域
从右图可很直观看出,目前商家的经营业态主要是以零售服务为主,餐饮其次;零售商家面积为5655㎡
目前邓蔚中路沿街商铺租金水平集中在在03>.8~/㎡·天
100%
18725
合计
%
1250
超市
%
2880
装饰
%
1030
服装
%
4950
娱乐
%
2960
餐饮
%
5655
零售服务
所占比例
面积汇总
商家
业态
邓蔚中路商家经营业态比较
邓蔚中路沿街商业(含南街)总商业面积18725㎡左右;
~/㎡·天之间;
;
二、邓蔚中路沿街商业现状(含南街)
另外值得一提的是光福玉器一条街,经过多年的发展,目前已经成为苏州地区玉器产销最为集中的市场,该类商家基本通过前期经营,已经积攒了较大资本,同时随着区域内商家竞争的激烈化,以及镇区热点闹市的转移,很大一部分商家愿意向外发展,因此,是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一。
三、苏福路商业街
苏福路老商业街位于209省道往西延伸段.
是一个以菜场为依托,自发形成的商业街.
该商业街目前进驻商家共147家
现存商家业态配比中,餐饮和零售服务占据了42%
%
44
零售服务\服装
%
8
超市
%
34
建材、五金
%
19
餐饮
所占比例(%)
商家数量(个)
商业业态
光福商业街商家业态统计
该商业街系自发形成,作为一个周边居民区的配套商业,其经营业态可谓是经过锤练真正存活下来的业态,可以说是我们项目很值得借鉴的一个价值样本。
充分利用原有菜场资源,可最大程度上盘活周边的商铺经营
借鉴1:
借鉴2:
15%
22
礼品等其他
%
20
娱乐
从分布来看:光福商业主要集中在邓蔚中路与南街沿线,老镇商业中心即邓蔚路沿街商业
从建筑来看:多数为沿街一到三层商铺,一层做门面,二、三层做住宅或是仓库
从面积来看:底层商铺多在40—80平米左右,一到三层合起来多在120—140平米之间
从业态来看:多为日常便利店、小餐饮店、服装、五金机电等
从客源来看:多为本地人购买,或出租或自己经营
光福商家业态总体分析
四、光福镇商业整体剖析
1、商业形态主要以沿街店面为主,缺乏综合商业;
光福商业相对集中,主要集中在以灯蔚中路、南街区域,该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐、装饰建材等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响,商业主要以沿街店为主