文档介绍：万科-杭州九堡房地产项目营销提案
Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华坤道威整合营销机构
一样的全程不一样的整合
思考的路径
华坤道威
Worken & D-Well
深度剖析项目
策略实施达成目标
找到项目策略突破口
知己知彼才能百战百胜(剖析项目)
壹
让我们从了解市场开始……
关于供应
三种属性
的必然联系
关于需求
关于项目
板块的特点是什么样的?
核心竞争楼盘的特征?
本项目的核心特征是什么?
市场需要什么样的项目?
关于供应
本项目位于杭州江干区九堡镇,隶属江干科技经济园。
本项目
九堡镇
城市东扩”的排头兵
在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中,九堡是“城市东扩”的排头兵,九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。
杭州未来几大居住区中心
未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区,而九堡正处于该区域中心。
规划配套极具优势
杭州长途客运中心将于年底建成使用,它能为九堡带来每天至少10万人次的人流量;
中国四季青服装交易中心,是九堡“商贸物流区”的主要项目,也是省、市的重点项目。
立体交通网络规划已初步成型
公交线路已多达8条,且全天24小时都有公交车经过,还有大量小巴中巴。
年内将要建设的德胜快速路途经九堡;
规划中的地铁1号线将在九堡分叉,分别向北和向东延伸;
规划轻轨站点——九堡东站,将从经济适用房居住区的北侧穿过;
区块的东侧是规划的九堡大桥,将连上城市快速环线通道,在区内将与世纪大道对接。
房产市场起步较晚
九堡整个房地产市场起步较晚,开发楼盘少、规模小等原因,到目前为止,九堡房产开发还未真正形成气候。
周边环境现在脏、乱、差
周围以农田和农居点为主,处处可以看见两三层的农家小院,以及卖菜卖鸡的朴实农民。这也是导致该地区房价升值一直不大的主要原因。
九堡是
“从农村里来的名牌大学学生”
尽管现在仍有一定的“农村”气息,但良好的教育背景,会使他前途无量,不容小觑
九堡住宅项目
项目
本项目竞争地图
金海·香滨湾
项目区位:九堡杭海路878号
建筑风格:新古典主义建筑风格
销售价格:6500元/平方米
主力面积:9>90-130平方米
核心主题:一湾香槟一生钟情
产品定位:花香水岸的新都市风情社区
产品卖点:
位于九堡的镇中心,交通便捷, 紧靠规划中的地铁站出口
5万平方米的商业会所,配套齐全
建筑采用杭州最佳居住朝向-南偏东15度的人性化朝向设计
建筑采用短板结构,南北通透,全面保证自然采光通风
旅游·红苹果
项目区位:下沙九堡
销售进度:下半年开盘
产品类型:高层、小高层
主力面积:105-130平方米
核心主题:甜滋滋的健康生活
产品理念:运动、亲和、创新
产品卖点:
下层式中心广场
运动配备(7人制足球场、露天篮球场、兵兵球场等)有创新
开发商有一定的实力
美达·九月庭院
项目区位:九堡镇,北至九桥路
销售进度:下半年开盘
产品类型:高层、小高层
主力面积:90-140平方米
项目理念:高品质、低总价、精致三房
绿化率:533>.6%
产品卖点:
绿化率高
在九堡现有项目中属于品质较好的
开发模式独创景观先行,现场氛围感受较好
晨光·绿苑
项目区位:杭海路与九沙大道交叉处
产品类型:多层
销售价格:7500元/平方米
主力面积:90-130平方米
核心主题:
产品定位:
周边竞争项目情况列表
各项目形象矩阵图
价格
品质
金海·香槟湾
晨光·绿苑
旅游·红苹果
美达·九月庭院
中产阶层物业
资产阶层物业
关于需求
关于本项目
感受本项目
一个透露的现代气质的精致小区
万科品牌的区别性优势:其一,该项目是基于万科多年成功开发经验之上的全新力作,具有品牌房产的高品质保证。其二,万科品牌高附加值。
区域共性优势:九堡地块是大杭州战略棋局中的“棋筋”,是“城市东扩”的排头兵。九堡区块定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。在规划地铁1号线、四季青服装市场和客运中心的迁入等利好消息之下,显示出无限发展潜力。
适中户型低总价:项目60%是95方以下的适中户型,有效地控制了单户总价。
景观户型设计:无高差飘窗设计最大限度地拓展了室内空间,拉近与窗外美景的距离;一步阳台虽然空间不大却提供了良好的观景平台;入户花园让住户在家中感受到大自然的气息。空中花园丰富了建筑造型,同时也扩展了住户的视线,让视野如同心情一样开阔。
关于供应