文档介绍：万科地产-万科城四期洋房营销策略总纲
万科城四期洋房营销策略总纲
谨呈:万科地产
2009年6>12月10日
一、项目背景
二、市场分析
三、项目分析
四、客户定位
报告框架
五、项目定位
六、策略分解
项目背景——四期二标洋房2010年开工664套,约53>.82万平米
项目总指标
总用地面积:66万m
总建筑面积:44万m2
容积率:
总户数:3123
(不含阳光山庄部分)
四期二标指标
建面:
总户数:1222
100 m2以下中小户型占总面积的93%;
7、11、12栋局部采用工业化方式制作;
全部以精装修交楼。
四期二标
五期二标
凯旋半岛
四期二标户型配比情况
户型
面积区间
总面积
面积比例
套数
套数比例
两房
73-82
45%
618
51%
2+1
89-98
48%
560
46%
四房
167
7%
44
4%
合计
100%
1222
100%
东莞市场环境简析
常黄市场洋房供求分析
竞争对手分析
二、市场分析
东莞市场环境简析
2009年迅速回暖、供不应求、价量齐升
东莞市近年商住用地成交情况表
年份
成交面积(㎡)
成交宗数
成交总价
(万元)
地面
单价
楼面
地价
2003年
2676775
48
259785
971
——
2004年
1914681
63
239176
1249
——
2005年
2022710
68
400280
1979
——
2006年
2212259
64
471743
2132
1194
2007年
2529443
58
1253814
4957
2676
2008年
1556846
33
608997
3912
1647
2009年前11月
1369137
37
528172
3858
1803
预测2009年全年
1730217
45
598702
3500
1610
09年全年东莞商住用地的总成交数据为:成交45宗,成交面积为173万平米,同比08年增加26%;平均楼面地价为1610元/平米,和08年基本持平。
2-9月经历史上罕见房价“七连阳”后,10月后房价逐渐平稳,房价持续上涨势头趋缓。
07年整体供求平衡,08年属典型“供过于求”,09年则表现一定程度的供不应求。
,按照09年月均47万平方米消化速度,消化库存仅需9个月。
东莞市场环境简析
2010年房地产政策基调:支持居民自住和改善性购房需求
政策层面
2009年12月中央经济工作会议提出,明年要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策
中央经济工作会议提出2010年六项主要工作任务当中,对房地产话题仅在调整经济结构当中提出,“明年要加强普通商品房供应,支持居民自住和改善性购房需求。”
中央经济工作会议历来决定中国经济年度政策走向,会议决定继续实行适度宽松的货币政策并支持居民自住和改善购房需求,预示银行对改善和自住需求仍会保持宽松的信贷按揭政策,政府一方面明确2010年货币政策“适度宽松”;另一方面强调房地产“支持自住,遏制投资”,表明管理层对当前房价上涨过快的担忧,预计未来针对房地产市场投资需求打压政策将持续出台。
加强普通商品房供应,预计政府将增加土地供应量,缓解今年新增供应小于销售量局面。
常黄市场洋房供求分析
供应格局: 07-09年在售洋房楼盘达27个(常24黄3),竞争激烈
分布特征:
常平洋房项目主要集中分布在北面旧城中心和铁路沿线片区
南面环城路以及常虎高速沿线主要集中分布别墅项目;
黄江镇楼盘较少,主要成交集中在中惠金士柏山及富康花园。
常虎高速沿线
镇中心及铁路沿线
环城路沿线
黄江片区
苏豪名苑
富康花园
宝湖山庄
常黄市场洋房供求分析
潜在供应——2010年-、124万平米
目前在售
3158套
㎡
4480套
㎡
已取得开工许可证
预计09年第四季度-11年可售货量
已取得地块即将开发
3470套
45万㎡
7638套
㎡
预计09年第四季度--212年可售货量
11108套
㎡
2010-(合计约11108套),与常黄2007-(合