文档介绍：万科沙嘴项目初步市场调查报告书
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目录
深圳房地产总体市场状况分析
项目所在区域市场状况
本项目主要可比性物业分析
深圳客户群体置业需求分析
项目分析
一、深圳房地产总体市场状况分析
总体市场状况分析
从目前深圳楼市销售热点上看,深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段,如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选,其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅,也是买家考虑的主要对象,相对罗湖区住宅销售仍显清淡。从户型销售情况来看,旺销的单位仍属中等户型,即二房二厅、三房二厅两种户型为主,面积介于70-7>120平方米之间。购买这类房型者多为白领阶层,其目的也主要是自住。另一方面,住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注,这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用,使得深圳房地产开发日趋规范和理性,重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方,今年以来一直保持着旺销市头。
深圳楼市热点分析
2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展,楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。
中心区
此区域为跨世纪的焦点,大规模启动实质性施工的福田中心区将成为深圳各片区的领头羊,中国海外、和记黄埔、深业等大地产商将在区域直接交锋,中心区房地产市场有其独一无二的黄金地理位置,市场定位也处于全市的顶尖位置,其面对的客户群将是金字塔的顶端,即香港及海外客户。
南山滨海区
随99年滨海大道的开通,南山已不是可望不可及的遥远地方,拥有无敌海景资源正以其环境优美、文化素质高为优势,悄然成为新的热点,引起各在发展商竞相逐鹿,如卓越集团发展40多万平方米建筑面积的蔚蓝海岸,半岛地产发展的全国示范小区鸿瑞花园及振业发展的星海名城等。
二线关口大型居住小区
从住房郊居化的角度来讲,此类小区有一定优势,但因为市中心区还有大量土地可供开发,并且深圳郊区引以自豪的环境优势也因交通的不便,郊区工厂众多,农民房林立等不利因素变得吸引力不足,剩下的最突出的优势在于价格便宜及可迁户入深圳。
热销楼盘具有以下特点:
中小户型是市场的主流
随着白领阶层和准白领阶层的逐渐成长,深圳特区的中等收入阶层经济实力不断壮大,其置业安居的欲望也越来越强烈。受自身经济基础的限制,他们乐意购买总价较低的中小户型。
经济实用房大行其道
地理位置、小区环境对楼盘的销售影响很大
交通方便、环境优雅、景观优美、配套齐全的楼盘比较易销,如:名仕阁、百仕达花园、嘉汇新城、国都高尔夫花园、东方玫瑰花园、金地翠园、皇御苑等楼盘。
分析总结
总体来讲,在目前较好的经济形势下,亦有诸多利好因素的影响,有利于促进当前房地产市场进一步的发展,在新的一年里房地产业有可能成为国民经济中增长较快的行业。但由于深圳房地产市场供过于求的矛盾日益严重,预计近两年房地产市场竞争会更加激烈,惟有更专业、更成熟的发展商才能生存与发展。
项目所在区域市场状况
沙嘴-新洲南片区概况
沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部,东起新洲路,西至广深高速竹子林段,北起深南大道,南至深圳湾红树林自然保护区。片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。
沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势,在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。自1997年后公开发售的商品房项目有近30个,在建及待建项目也为数不少。
区域市场发展状况
沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区,空气清新,自然环境优势明显。且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区,使之与外界的联系极为便利与顺畅。因此目前沙嘴-新洲南片区房地产开发以中高档住宅为主,更兼有海景物业。大多数物业的市场定位与相临的皇岗片区的物业有着非常密切的关联。97、98年的住宅开发以欧陆风格为主,如嘉洲豪园、金地海景花园、益田花园一期、天泽花园等物业;98年以后则出现了以多种题材风格并存的局面,如好景豪园、锦河苑、福昌苑、金地翠园、星河明居、阳光四季、国都高尔夫、金海湾花园等,开发量增加,物业质素亦有进一步的提高。
随着西部通道、滨海大道的开通,沙嘴-新洲南片区片区内大部分用地已被陆续开发或占用,待开发土地主要集中在本区西、南部,随着西部发展战略的逐步实施和本区内各项配套设施的完善,这些区域将成为各大发展商逐鹿本区房地产市场的主要战场。
沙嘴-新洲南片区住宅市场楼盘特征分析
户型分析
本区住宅物业户型大多以中户型为主,请看下表。
户型结构
面积
户数(总3482户)
所占比例
1房
50M2以下
132
%