文档介绍：融创集团三年战略规划
第一部分融创三年战略
第二部分现有战略布局思考
第三部分融创全国化战略布局
第一部分融创三年战略
一、宏观经济环境的分析
二、行业三年发展趋势分析
三、对我们自身的分析
四、融创三年战略目标
一、宏观经济环境分析
1、宏观经济的持续健康发展为房地产行业的长期发展奠定了坚实基础。
我国GDP连续多年保持较快速度增长,%,未来15年的增长速度将会维持在6%—9%之间;
据统计,,-。房地产行业已经成为带动国民经济发展的强劲引擎;
一系列宏观调控措施已初见成效,中央政府通过行政与市场手段调控经济的能力也进一步加强,将促进国民经济和房地产行业的良性发展。
2、区域间合作为房地产业的发展提供了史无前例的契机
国内已经初步形成珠三角、长三角、环渤海、华中、成渝、辽东半岛、胶东半岛等几大经济圈,各区域大交通体系的构建和信息服务网络逐步完善,区域间协调发展已经成为必然趋势,跨区域进行房地产开发门槛降低;
在国家大力发展珠三角、长三角同时,中央政府陆续提出西部大开发、环渤海区域建设、振兴东北计划、中部崛起战略等区域经济发展策略,为这些区域经济发展注入活力,房地产发展潜力大;
3、城市化进程加速和居民消费能力增强给房地产业提供了广阔的发展空间
当一个国家和地区人均GDP达到1000美元或者城市化率达到30%,城市化将会加速发展。2003年底,我国人均GDP达到1090美元,% ,已经进入加速发展阶段;
到2020年,我将达到55-60%,在此期间约有3-,房地产行业发展潜力巨大;
人均可支配收入近三年来以每年增幅至少10%的速度持续增长,以“吃穿用”为主的消费结构正在加快向“住行”为主的消费结构转换。
二、行业三年发展趋势分析
2004年政府针对房地产行业出台了一系列调整政策,这些措施内容针对性强,执行力度大,为近年少有,而且这些政策将长期持续地影响房地产行业的发展。
1、房地产消费市场
1999-2003年,商品房竣工销售面积比例呈逐年下降的趋势,,销售面积增幅持续大于竣工面积增幅,而04年截至11月份,商品房销售面积超过同期竣工面积。房地产市场的需求量是旺盛、持续而且真实的;<br均销售价格增速连年攀升,%%。目前房价快速上涨,既有房改的因素,又有城市化的加速(房屋拆迁、城市扩张)以及低利率的刺激。
结论:房价中长期趋势看涨。随着宏观调控作用的显现和居民投资消费需求的释放,全稳上升的阶段。
2、土地市场
2004年,政府对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。土地出让更透明规范,跨区域开发政策门槛降低;
依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,我国将实行最严格的土地管理制度,严控建设用地增量。未来3年中,政府仍将是主要的土地供应方,但土地供应量将有所控制;
另外,各地开发商手中有相当数量的闲置土地,由于受操作能力和资金方面的限制,行业内针对土地和资金的合作将会得到快速发展;
基础设施建设投资巨大,只能依靠土地产生的收益收回投资,并通过城市的扩大,使基础设施得到充分的利用,因此卫星城建设将是大型城市房地产发展的新趋势,同时也是我们土地获取的一个重要方向。
3、房地产金融
2004年中央政府金融政策主要包括提高银行存款准备金率,提高资本金比例,合理控制房地产贷款规模,提高贷款利率等,重点控制投资过热,规范行业发展;
银行资金支持将向规模大、操作能力强的品牌开发企业倾斜。目前能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家;能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右;
未来三年内,房地产开发投资对国内银行资金的依赖程度将进一步降低,信托、外资基金、股权投资等融资渠道对房地产的支持将进一步加强;
由建设银行和国开行申报的住房按揭贷款证券化方案已得到央行和银监会的同意,报国务院审批。此举可以解决银行资金流动性,增强银行对住房按揭贷款的积极性。